Можно ли получить ипотеку без официального трудоустройства

В поисках ответа на вопрос, как взять ипотеку без официального трудоустройства, в первую очередь нужно обратить внимание на программу кредитования по 2 документам. Но доступна она только тем, кто имеет крупные накопления. Во всех остальных случаях нужно искать способы подтвердить платежеспособность. Это можно сделать с помощью не только 2-НДФЛ, но и справки по форме банка.

Общие условия одобрения ипотеки

По стандартным требованиям, для получения одобрения своей заявки потенциальный заемщик должен предоставить:

• паспорт;
• подтверждение трудоустройства;
• свидетельство платежеспособности (лучший вариант — справка 2-НДФЛ);
• документы на объект, который будет выступать в качестве залога.

Базовые требования банков к заемщикам

Чтобы банк согласился выдать ипотеку, заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

1. Иметь гражданство РФ (в наиболее лояльных кредитных организациях — регистрацию на территории страны).
2. Быть совершеннолетним. Чаще всего подать заявку на ипотеку может только человек старше 23 лет.
3. Находиться в трудоспособном возрасте (до 65 лет). Некоторые банки готовы сотрудничать с клиентами и старше, но требуют привлечения более молодых созаемщиков.
4. Иметь стабильный источник дохода, за счет которого будут покрываться ежемесячные взносы. При этом зарплата клиента должна превышать платеж минимум в 2 раза.
5. Сотрудничать со своим работодателем не менее полугода при общем стаже от 1 года. Если клиент зарегистрирован в качестве ИП или имеет личное хозяйство, то учесть приносимый этой деятельностью доход можно, если она ведется более 12 месяцев.

Какие гарантии нужны банку

В качестве гарантий того, что заемщик вернет всю взятую в кредит сумму вместе с начисленными за использование средств процентами, банк требует передать ему в залог недвижимость, на покупку которой будут потрачены выделенные деньги. В качестве альтернативы ипотека может быть выдана под уже имеющееся у клиента жилье.

Кредитные организации могут настаивать на привлечении поручителей на период между подписанием договора и оформлением залога либо начислять в это время процент по повышенной ставке.

В качестве дополнительных гарантий банк требует заключить договор личного, а иногда и титульного страхования.

Использование материнского капитала в качестве первого взноса

Законодательство РФ разрешает направить всю сумму материнского капитала на первоначальный взнос по ипотеке, но оставляет за кредитными организациями право устанавливать дополнительные условия. Поэтому большинство банков требует, чтобы хотя бы 10% стоимости жилья было компенсировано за счет личных накоплений заемщиков. Им необходимо убедиться, что потенциальные клиенты умеют рассчитывать бюджет и копить деньги.

Если же речь идет о выдаче кредита без подтверждения трудоустройства и заработной платы, то банк вправе требовать, чтобы за счет собственных средств было покрыто до 50% от стоимости жилья. Сократить эту величину за счет маткапитала не получится. Эта программа предназначена для тех, кто имеет хороший доход, но не хочет афишировать его источник.

В том, чтобы включать в нее клиентов, получивших единоразовую помощь от государства, банк не заинтересован.

Способы получения ипотеки для разных категорий граждан

Советы, касающиеся того, как можно повысить вероятность одобрения заявки на ипотеку, будут разными в зависимости от категории, к которой относится заемщик.

Для совершеннолетних учащихся

Специальных условий для студентов не предусмотрено. Лучший вариант для них — использовать программу «Ипотека по 2 документам». Альтернативное решение — привлечь в качестве титульного заемщика трудоустроенного человека, а самому выступить созаемщиком.

Для людей пенсионного возраста

Единственное решение в этом случае — поиск банка, который готов рассматривать пенсионеров в качестве созаемщиков. Сегодня в России можно найти кредитные организации, готовые сотрудничать с клиентами до достижения ими 85 лет. Но участвовать в программах для людей старше 65 лет могут только те, кто способен подтвердить доход. Это можно сделать справкой из ПФР, если размер пособия позволяет выплачивать ипотеку.

Для самозанятых без активного дохода

Поскольку термин «Плательщик налога на профессиональный доход» появился в российском законодательстве недавно, а массовое распространение на территории страны этот статус получил только 01.07.2020, банки пока не стремятся расширить число своих клиентов за счет т.н. самозанятых людей.

Программ, которые позволяли бы взять ипотеку по справке из приложения «Мой налог», в 2020 г. нет.

Решение для самозанятых людей — временное трудоустройство или оформление кредита по 2 документам.

Для постоянных клиентов банка

Доказывать трудоустройство и платежеспособность не потребуется только тем, кто входит в число зарплатных клиентов. Все остальные заемщики должны будут представить полный пакет документов независимо от того, как долго они пользовались услугами банка. Максимум, на который они могут рассчитывать в благодарность за свою лояльность, — более выгодная ставка.

Поэтому тем, кто не имеет возможности принести официальную справку от работодателя, остается оформление ипотеки по 2 документам.

Для полностью безработных

Человек, который не имеет дохода, не сможет выплатить кредит. Следуя этой логике, заем ему не предоставит ни один банк.

Но у безработного есть 3 способа оформить ипотеку:

• выступить созаемщиком по договору трудоустроенного супруга;
• доказать наличие пассивного дохода;
• участвовать в программе выдачи средств по 2 документам.

Для людей с черной зарплатой

Даже если человек работает неофициально и имеет высокую заработную плату, без справки о доходах для кредитора он ничем не отличается от полностью безработного. Соответственно, и действовать потенциальный заемщик должен по той же схеме.

Альтернативные варианты:

• получить у работодателя справку о доходах, оформленную по форме банка, а не в виде 2-НДФЛ;
• устроиться на работу с официальной заработной платой.

Открытие ипотеки без справки 2-НДФЛ

Для человека, который имеет стабильный доход, но не может предоставить справку 2-НДФЛ, есть 4 варианта оформления ипотеки.

Первый из них — это использование справки по форме банка. Этот документ заверяется работодателем, но в нем могут быть указаны любые сведения, а не только те, которые были переданы в ФНС. Способ подходит в первую очередь для тех, кто работает «в серую», т.е. платит налог с маленькой официальной части зарплаты, а остальное получает «в конверте».

Второй путь — оформление займа по программе «Ипотека по 2 документам». Ее участнику требуется предоставить только паспорт и СНИЛС (либо водительское удостоверение). Никаких сведений о работодателе и доходе банк не запросит. В 2020 г. это практически единственное решение задачи, как взять ипотеку, не работая официально.

Но у него есть 2 недостатка:

• размер первого взноса по такой программе будет не менее 30% (некоторые кредиторы требуют заплатить минимум 50%);
• ставка по такому договору будет выше, чем при подтверждении размера заработной платы.

Третий вариант — доказать банку наличие стабильного дохода. Сделать это можно с помощью декларации 3-НДФЛ.

Такое решение подойдет:

• индивидуальным предпринимателям;
• людям, живущим за счет сдачи недвижимости в аренду;
• владельцам брокерских счетов, открытых у зарубежных посредников (российская компания предоставит своему клиенту справку 2-НДФЛ).

Четвертый вариант подойдет только семейным людям. По закону, если один супруг берет ипотеку, то второй автоматически становится созаемщиком, даже если у него нет официального дохода. Исключение — пары, оформившие брачный договор.

Альтернативный доход: потребительский кредит

Если для покупки квартиры требуется небольшая сумма, то можно заменить ипотеку потребительским кредитом. В 2020 г. многие банки готовы выдать его только по паспорту. Дополнительным преимуществом такого решения будет экономия на полисе имущественного страхования и отчете об оценке недвижимости.

Но этот вариант имеет 3 недостатка:

• ставки по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке (разница может достигать 10%);
• срок выплаты долга существенно меньше (5-7 лет против 30);
• без подтверждения дохода можно получить 1 млн руб., реже 3 млн руб. (этой суммы может не хватить).

Советы для повышения шансов на одобрение

Существует ряд проверенных способов, которые повышают шансы на одобрение заявки даже для нетрудоустроенного человека.

Накопление первого взноса на ипотеку

Наличие накоплений на первый взнос — обязательное условие получения ипотеки. Чем больше будет имеющаяся на руках сумма, тем выше вероятность одобрения. Если она превысит 50% от стоимости жилья, банк охотно выдаст деньги. Это объясняется тем, что он получит в залог объект, стоимость которого существенно превышает сумму долга. А значит, он сможет извлечь выгоду, даже если заемщик перестанет платить.

Второе преимущество наличия на руках большой суммы на первый взнос сводится к тому, что чем меньше человек берет в долг, тем меньший доход ему нужно подтвердить. Имея хорошие накопления, можно оформить ипотеку, даже получая среднестатистическую пенсию.

Наработка кредитной истории

Прежде чем одобрить любую заявку, банки всегда проверяют кредитную историю направившего ее человека. Если потенциальный клиент ни разу не обращался за ссудой, это будет существенным недостатком при оформлении ипотеки. Отказать могут даже тому, кто официально трудоустроен.

Это связано с тем, что человек, не имевший опыта выплаты кредитов, может не рассчитать свои силы. Аргумент, что отсутствие необходимости в заемных деньгах является свидетельством хорошего умения планировать бюджет, банки не принимают. Но заменить справку 2-НДФЛ кредитная история не сможет.

Высокий скоринговый балл лишь станет преимуществом при подаче заявки, в т.ч. и по программе «Ипотека по 2 документам».

Привлечение созаемщиков и поручителей

Привлечение созаемщиков используется в том случае, если зарплаты клиента не хватает для получения требуемой суммы. Безработный человек, не имеющий возможности подтвердить пассивный доход, не может быть титульным заемщиком. Участвовать в подписании договора в качестве созаемщика он вправе, если ипотеку берет исключительно его супруг.

Программы, рассчитанные на кредитование по 2 документам, не требуют участия поручителя. Заменить им справку 2-НДФЛ также не получится. Привлечение гаранта выплаты может помочь людям с плохой кредитной историей или вовсе не имеющим ее.

Выбор в пользу некрупных организаций

Небольшие региональные финансовые организации часто предъявляют менее жесткие требования к заемщикам. Это обусловлено тем, что им сложно конкурировать с федеральными гигантами, поэтому они заинтересованы в привлечении максимального числа клиентов. Кроме того, финучреждения могут предлагать специальные программы, ориентированные на ту или иную группу населения. Например, Кубань Кредит предлагает специальные льготные условия для покупки квартир для пенсионеров и студентов, хотя и требует привлечения трудоустроенных созаемщиков.

Использование имущественного залога (на крайний случай)

Если у человека уже есть недвижимость, он может получить нецелевую ипотеку под ее залог. Но банк не заинтересован в том, чтобы тратить время своих сотрудников на изъятие и продажу собственности неплательщика. Поэтому участие в такой программе предполагает, что клиент сможет подтвердить наличие дохода.

Предложений, которые бы допускали оформление по 2 документам нецелевой ипотеки в 2020 г., у ведущих российских банков нет. Поверить в платежеспособность клиента без соответствующих справок кредиторы готовы, только если человек располагает крупной суммой.

Нецелевая ипотека предназначена в первую очередь для тех, кто хочет получить деньги на начало собственного бизнеса или планирует купить жилье, которое не соответствует требованиям к объекту залога.

Единственный вариант оформить кредит без подтверждения дохода под залог имущества — это попросить трудоустроенного человека взять нецелевую ипотеку и использовать эту сумму в качестве первого взноса.

Сбор документов, подтверждающих платежеспособность

Банки готовы выдать заем не только по справке 2-НДФЛ, но и по другим документам, отражающим платежеспособность человека. Это в первую очередь декларация 3-НДФЛ. К ней должны прилагаться вспомогательные бумаги. Их перечень зависит от источника дохода. Например, это может быть договор сдачи жилья в аренду или брокерский отчет, подтверждающий наличие в собственности клиентов облигаций или других ценных бумаг, подразумевающих стабильные выплаты.

Вопрос о том, дают ли кредиторы деньги неработающим рантье, спорный: получить положительный ответ удается немногим. Обращаться в таком случае имеет смысл только в организации, имеющие репутацию лояльных.

Некоторые банки готовы принять в качестве подтверждения дохода даже выписку со счета дебетовой карты, по которой будет видно регулярное поступление средств. Однако рассчитывать на это можно только при сотрудничестве с лояльной организацией. Сбербанк и другие государственные банки сочтут такое свидетельство платежеспособности недостаточным.

Временное трудоустройство на момент рассмотрения заявки

Чтобы получить право подать заявку на ипотеку, человек должен иметь стаж:

• не менее полугода на текущем месте;
• не менее 12 месяцев за последние 5 лет.

Если он обращается за выдачей кредита в банк, который ведет зарплатный проект его работодателя, эти сроки могут быть сокращены вдвое, но не более. Поэтому, планируя временное трудоустройство, нужно рассчитывать, что проработать придется минимум полгода до момента подачи заявки и еще около месяца до завершения всех формальностей и регистрации ипотеки в Росреестре.

При этом нужно выбирать для трудоустройства те компании, которые сотрудничают с лояльными банками.

В противном случае работать на временном месте придется более года.

С какими рисками может столкнуться безработный, взявший ипотеку

Безработный, которому удалось оформить ипотеку, несет те же риски, что и человек, имевший на момент подачи заявки официальный доход.

За время выплаты долга он может столкнуться со следующими ситуациями:

• его финансовое положение резко ухудшится из-за потери дохода или проблем со здоровьем;
• стоимость жилья резко упадет, и выручки от его продажи не хватит, чтобы полностью вернуть долг;
• вырастут стоимость услуг страховой компании и сумма, которую он ежегодно должен отдавать за продление полиса.

Какие банки предоставляют ипотечное кредитование без официального трудоустройства

Информация о банках, в которых можно взять ипотеку по 2 документам, представлена в таблице.

Еще несколько лет назад такой кредит активно рекламировали все банки федерального уровня. Однако популярность этой программы у финансовых организаций постепенно уменьшается. Тем не менее она по-прежнему остается самым надежным способом, как получить ипотеку не только гражданам без работы, но и ИП и плательщикам налога на профессиональный доход.