Что такое ипотечный кредит

Ипотека — это кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества. В России его чаще всего используют для приобретения квартиры или дома, поскольку большинство семей не может позволить купить себе жилье единовременным платежом. Государство старается популяризовать данную услугу и сделать ее более доступной для населения, потому регулярно вводит различные льготы и госпрограммы для помощи гражданам.

Что такое ипотека на жилье

Под данным термином подразумевают долгосрочный кредит, выданный под залог недвижимого имущества.

Его особенности в сравнении с другими формами кредитования:

• целевой характер займа, когда залогом служит купленное на кредитные средства имущество (если облагается ранее бывшая у заемщика недвижимость, возможна и нецелевая ипотека на учебу, лечение и т. д.);
• сниженная процентная ставка;
• длительный срок и большая сумма долга;
• регулировка всех ипотечных сделок отдельным сводом федеральных законов.

Если говорить простыми словами, то ипотека — это форма кредита, при которой клиент отдает банку залог в форме недвижимости. При этом заемщик может продолжать пользоваться ей — например, проживать вместе со своей семьей.

В то же время кредитная организация получает право списать и конфисковать залоговое имущество при несоблюдении должником кредитных обязательств, а затем продать его на рынке или распорядиться по своему усмотрению.

В России под ипотекой чаще всего подразумевают жилищный кредит. При этом залогом по нему в большинстве случаев выступает недавно приобретенная квартира или дом.

В западных странах практикуется ипотечное кредитование под залог уже имеющегося имущества, когда на полученные средства приобретаются автомобили, бизнес-объекты, предметы роскоши или дополнительное жилье. Но в РФ такая практика не развита.

В юридической сфере под термином «ипотека» подразумевают только залог (квартиру, дом и т. д.) для обеспечения займа, в то время как саму сделку именуют ипотечным кредитом. Но в разговорной речи значение слов утратилось, потому эти понятия чаще всего используются как синонимы.

Смысл ипотеки

Основой рассматриваемой формы кредита является залог, обусловливающий все экономические особенности ипотеки.

Для банка обремененное имущество представляет собой «подушку безопасности»: оно защищает финансовое учреждение от непредвиденных обстоятельств, связанных с выплатой долга. Если заемщик не вносит платежи вовремя более 3 месяцев, а их сумма начинает превышать 5% от стоимости жилья, организация вправе подать в суд, а затем конфисковать залоговую недвижимость. Дальнейшая продажа жилья на рынке покрывает расходы банка, поскольку квартиры и дома со временем растут в цене.

Снижение финансового риска для банка из-за залога предоставляет некоторые льготы и должнику. К ним относится возможность взять кредит по сниженной процентной ставке, на более крупную сумму и на длительный срок. Таким образом, при условии что обе стороны исправно исполняют свои обязанности по договору, они получают финансовую выгоду.

История развития

Ипотека существовала в Древнем Египте и Греции за 5000 лет до н.э. Тогда этим словом называли столб, который ставили на земельном участке, недвижимость с которого подвергалась изъятию за неуплату долгов. Со временем термин прижился и под ним стали понимать заем, который выдают под залог имущества.

В России выдачу ипотечных кредитов начали практиковать в 1998 г., когда был принят свод законов, регулирующих их. В других странах СНГ они широкого развития не получили, в то время как в РФ стали достаточно популярным способом приобретения основного и дополнительного жилья.

Ипотечная ссуда

Этим термином называют ссуду, выдаваемую под залог недвижимости на заранее оговоренный срок. Как и в случае с кредитом, под залог можно отдать как купленное на полученные средства, так и имеющееся ранее жилье.

Залоговое имущество выступает гарантией возврата средств и конфискуется в случае несоблюдения сделки.

Ссуда отличается от кредита безвозмездным характером. Это значит, что на нее не начисляются проценты и не налагаются штрафы: клиент отдает банку ту же сумму, которую взял. Если договор подразумевает процентную ставку, то это не ссуда, а стандартный ипотечный кредит. Поскольку подобная процедура не приносит выгоды финансовым учреждениям, ее выдают только по льготам и государственным программам.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотечные займы считаются самым выгодным видом покупки жилья в кредит.

Его преимущества:

1. Долгое время на погашение.
   Целевой кредит на жилье выдается на 7-15 лет, в то время как ипотеку в отдельных случаях можно получить на срок до 50 лет. Это удобно при приобретении дорогостоящей недвижимости.
2. Сниженная процентная ставка.
   В среднем она на 3-5% ниже, чем при целевом жилищном кредитовании (по льготным программам — на 8% и более). Учитывая долгий срок и большую сумму займа на недвижимость, можно существенно сэкономить средства.
3. Решение проблем с жильем.
   Ипотечный кредит избавляет от необходимости долго копить на собственную квартиру, одновременно внося арендную плату за временное жилье. В долгосрочной перспективе это экономит немало денег.
4. Возможность использования для инвестиций.
   Можно брать ипотечный заем на строящиеся квартиры. Одобренное специалистами банка имущество редко падает в цене, что дает возможно получить прибыль от реализации недвижимости на рынке.

К недостаткам ипотеки можно отнести:

1. Сложность оформления.
   Поскольку заем оформляется на крупную сумму, кредитные организации тщательно проверяют заемщиков и нередко требуют дополнительные документы, подтверждающие доход и хорошую кредитную историю.
2. Долгие сроки на рассмотрение.
   В процедуру оформления кредита на приобретение жилья входят не только сбор бумаг и подписание договора, но и оценка собственности сотрудниками банка, регистрация сделки в УФРС и другие процедуры, способные затянуть процесс.
3. Большие переплаты.
   Даже со сниженной процентной ставкой сумма процентных начислений нередко превосходит стоимость самого жилья.
4. Ограничение на операции с залоговым имуществом.
   Клиент вправе использовать квартиру для проживания или сдавать в аренду (после получения разрешения от банка), но до истечения срока ипотеки ее нельзя продать или подарить.
5. Риск лишиться квартиры.
   При неисполнении своих обязательств перед банком заемщик может потерять купленное жилье — его заберет кредитор. Средства, ушедшие на погашение долга, при этом не возвращаются.
6. Ограниченный выбор жилья.
   По программам ипотечного кредитования можно купить только квартиры или дома, которые финансовая организация посчитает ликвидными.
7. Обязательное страхование недвижимости.

Брать ли ипотеку — сложный вопрос, особенно для «чайников» в области кредитования. Перед принятием решения стоит обратить внимание не только на преимущества и недостатки данного типа займа, но и на собственную финансовую стабильность и текущие потребности семьи.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Основное отличие заключается в наличии залога, предоставляемого клиентом банку. Им может выступать как уже имеющееся у должника имущество, так и приобретаемое на заемные средства: например, ипотечная квартира. Залог служит для кредитной организации некоторым гарантом выплат. Он снижает риски финансовых потерь для кредитора, поскольку в случае длительного неисполнения обязательств должником он сможет конфисковать у того имущество и реализовать его на рынке.

Еще одним отличием ипотеки является господдержка. Различные льготные программы позволяют еще больше снизить процентную ставку, а гражданам в трудных жизненных ситуациях предоставляют помощь в виде кредитных каникул и других услуг. Кроме того, все сделки на ипотеку регулируются отдельным ипотечным законодательством, что снижает риск мошенничества со стороны кредиторов и позволяет юридически неграмотному населению защитить свои права.

Как работает ипотека

Принцип работы данного вида займа мало чем отличается от стандартного жилищного кредита.

Процедура получения ипотеки состоит из следующих этапов:

1. Клиент выбирает банк и собирает документы, после чего подает заявку.
2. Финансовая организация заключает с заемщиком договор, в котором указано, что будет залогом: имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость.
3. Клиент оплачивает первоначальный взнос, а кредитное учреждение покрывает недостающую сумму для целевой покупки.
4. Если заемщик исправно платит по ипотеке, жилье после погашения суммы переходит в его полную собственность.

Услугу может получить как физическое, так и юридическое лицо, но процентная ставка и другие условия для них могут отличаться.

Виды ипотечных программ

Финансовые учреждения предлагают разные виды ипотечных программ.

Их делят на 2 большие группы:

• базовые (выдаются всем, кто подходит под требования кредиторов);
• специальные, на которые могут претендовать только отдельные категории граждан.

Стандартная

Данную программу предлагает населению большинство банков. Кредит под залог имущества выдается по сниженной ставке.

В зависимости от специфики договора, стандартные ипотечные программы различают по следующим критериям:

• целевому назначению;
• виду покупаемой недвижимости (квартира или дом, с первичного или вторичного рынка, готовая или в процессе постройки и т. д.);
• валюте займа;
• типу платежей (равные или дифференцированные);
• залогу (имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость).

Выбирая стандартную ипотечную программу, нужно первым делом обратить внимание на тип недвижимости, район ее расположения и другие характеристики. Стоит учитывать, что банк не примет в залог неликвидную на рынке квартиру, потому приобрести ее на кредитные средства не получится. Многие финансовые организации сотрудничают с застройщиками и продавцами первичного рынка, предлагая льготные условия на их недвижимость, на что также стоит обратить внимание.

С господдержкой

Данный вид ипотеки выдается категориям граждан, нуждающимся в социальной защите.

К ним относятся:

• семьи с 2 и более детьми;
• инвалиды и их родственники, занимающиеся уходом;
• работники бюджетных сфер, в том числе соцзащиты;
• деятели культуры, спорта;
• ветераны войны;
• сотрудники оборонно-промышленного комплекса РФ;
• выходцы из детских домов;
• другие категории граждан, не способные приобрести жилье без помощи государства.

Чтобы оформить данный тип ипотеки, клиент должен подать заявку на улучшение условий проживания и встать в очередь.

Помощь государства в погашении кредита может заключаться в следующем:

• выдаче субсидии на первоначальный взнос или погашение долга;
• снижении процентной ставки на заем;
• продаже недвижимости от государственных застройщиков по сниженной цене.

Получатель господдержки чаще всего не может самостоятельно выбрать характер помощи. Решение об ее оказании принимают местные власти.

Для молодой семьи

Ипотека данного типа выдается парам с детьми или без них, в которых один супруг моложе 35 лет. Нужно получить официальное признание того, что семья нуждается в улучшении жилищных условий. Государственная помощь заключается в предоставлении субсидии на первый взнос по кредиту на недвижимость. Ее размер может составлять до 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Военная

Данный тип кредита доступен военнослужащим, участвующим в специальной накопительно-ипотечной программе. Выдача займа осуществляется при поддержке со стороны государства. На отдельно открытый счет военному перечисляются субсидии, которые он должен потратить для приобретения жилого имущества. При этом он может самостоятельно выбрать район расположения покупаемого жилья и его тип (дом, квартиру).