Способы раздела ипотечной квартиры при расторжении брака

Жилищные кредиты выдаются на большие сроки. За 15-25 лет в жизни может произойти непредвиденное, например, расторжение брака. Супругам нужно знать, как при разводе делится ипотечная квартира, каким образом будет погашаться долг. Юристы рекомендуют решать данный вопрос мирным способом.

Кому достанется ипотечная квартира при разводе

Наличие задолженности перед банком осложняет процесс раздела имущества при расторжении брака. Супруги имеют одинаковые права на совместно приобретенную недвижимость. Самым простым вариантом считается раздел в равных долях.

Процедура может проходить по таким сценариям:

1. Приобретенное до брака имущество продолжает принадлежать прежнему собственнику.
2. Супруги могут заключить брачный контракт и установить свои условия раздела недвижимости.
3. При отсутствии соглашения все имущество делится 50/50. Это относится и к задолженности по ипотеке.
4. Когда в семье имеются дети младше 18 лет, суд может принять решение в их пользу.
5. Купленная по военной ипотеке недвижимость разделу не подлежит. Она достанется прежнему собственнику. Однако правило имеет и исключения.
6. При погашении части кредита материнским капиталом дети получают доли в квартире. Данные части жилья разделу при разводе не подлежат.

Законодательная база

Порядок раздела недвижимости после расторжения брака регулируется Семейным и Гражданским кодексами. В законодательных актах подробно прописаны все варианты выполнения процедуры. Ст. 34 СК РФ разъясняет, что является совместной собственности, а правила раздела недвижимости перечислены в ст. 39.

Федеральный закон №256-ФЗ регулирует порядок раздела квартиры, купленной с применением материнского капитала.

Является ли ипотечная квартира совместным имуществом

Купленное в браке имущество переходит в совместную собственность. Квартира, приобретенная в ипотеку, также становится общим имуществом супругов. Этот факт не зависит от того, кто является основным заемщиком.

Если записана только на одного из супругов

При разделе неважно, кто прописан в свидетельстве о праве собственности. Согласно ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира принадлежит и супругу, который осуществлял уход за детьми, ведение домашнего хозяйства или не имел личного дохода по иным уважительным причинам.

Случаи, когда жилье не является совместно нажитым имуществом

Объект не подлежит разделу, если он куплен до брака, получен в дар или наследство. Совместным имуществом квартира не становится и по условиям брачного контракта.

Варианты раздела ипотечной квартиры при разводе

Разделить объект можно по мировому соглашению или в судебном порядке.

По соглашению

Порядок выполнения процедуры регулируется ст. 38 СК РФ. Соглашение о разделе имущества заверяется нотариально. Специалист самостоятельно составляет документ.

В нем указывают:

• личные и паспортные данные супругов;
• адрес регистрации по месту жительства;
• информацию о недвижимости, подлежащей разделу;
• порядок возмещения расходов, понесенных при заключении соглашения.

В документе прописывают правила, касающиеся действий с имуществом:

• порядок распределения долей;
• правила разделения задолженности между супругами;
• порядок выплаты займа (график может меняться по согласованию с кредитным учреждением).

Если банк не идет навстречу заемщикам, сохраняются прежние условия погашения долга.

Однако супруги могут самостоятельно договориться о том, как будут выплачивать взносы. При необходимости изменения условий обращаются в банк, предоставляют документальные подтверждения платежеспособности созаемщика.

Подойдут такие бумаги:

• справка 2-НДФЛ;
• документы, подтверждающие наличие дополнительного дохода, достаточного для погашения долга;
• выписки по счетам.

Каждый банк устанавливает свои условия, поэтому список документов нужно уточнять заранее. В соглашении о разделе квартиры указывают измененный порядок погашения задолженности. После составления документа его регистрируют в Росреестре. Коррективы вносят и в закладную.

Через суд

Такой порядок применяется при невозможности составления мирового соглашения.

Процесс имеет следующие особенности:

1. Возможна одновременная подача заявлений о расторжении брака и разделе имущества. Кроме того, манипуляции с квартирой можно выполнять и до развода. Подача иска о разделе недвижимости допускается и в течение 3 лет после расторжения брака.
2. Иск подают в суд по месту нахождения объекта спора.
3. Если ипотека была погашена до развода, в судебном разбирательстве участвуют только супруги. При наличии действующего кредита в деле появляется третья сторона – банк. Учреждение не предъявляет отдельных требований.
4. Квартиру делят пополам или в других пропорциях, с учетом внесенных каждым созаемщиком средств.
5. Долги распределяют тем же способом, что и доли в жилье.
6. Величину государственной пошлины рассчитывают с учетом стоимости иска. При вычислении используют коэффициент 0,5-4%. Размер иска равен стоимости доли.

Роль банка при разводе и разделе имущества

При оформлении ипотеки кредитное учреждение учитывает не только на платежеспособность, но и семейное положение клиента. Наличие супруга дает некоторые преимущества. Семейные клиенты чаще выплачивают кредит без просрочек. Когда главный заемщик перестает выполнять финансовые обязательства, банк требует деньги с его супруга.

Способы раздела имущества

Существует несколько схем распределения долей в ипотечной квартире.

Распределение долга и недвижимости поровну

Это способ применяется по умолчанию. Если супруги владеют 2 одинаковыми квартирами, они получают по половине каждой. По соглашению можно получить по одному объекту полностью. Это считается одним из вариантов раздела поровну. Личное имущество, полученное в дар или наследство, в этой процедуре не участвует.

Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности

Если заемщики не планируют проживать в квартире, они могут продать жилье и погасить задолженность.

Схема имеет такие недостатки:

1. Не каждое кредитное учреждение соглашается на продажу залоговой недвижимости. Порядок действий еще не отработан.
2. Процесс продажи ипотечной квартиры сопряжен с некоторыми трудностями. Многие покупатели соглашаются на такую сделку только после снижения стоимости объекта.
3. Если квартира находится в собственности менее 3 лет, придется выплачивать налог.

Схема помогает освободиться от финансовых обязательств, когда погашение задолженности становится невозможным.

Существуют такие варианты продажи:

1. Получение официального согласия кредитора. При отсутствии такого документа Росреестр отказывает в регистрации сделки.
2. Заблаговременный перевод денег продавцу. Последний погашает кредит, квартира выводится из залога. Регистрация прав проходит без проблем.
3. Перевод финансовых обязательств на покупателя. Вариант сложен, поскольку новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Найти покупателя труднее, чем при использовании стандартных схем продажи.

Денежная компенсация по договоренности супругов

Схема реализуется только по мировому соглашению. Если кредит будет платить муж, жена вносит часть средств. Юристы рекомендуют составлять нотариально заверенную расписку. Когда супруг перестает компенсировать часть расходов, деньги взыскивают в судебном порядке. Заемщик должен подавать иски не реже 1 раза в 3 года. Супруг, выполняющий обязательств перед банком, вправе требовать компенсации процентов за просроченную задолженность.

Выдел доли в натуре

При выборе этой схемы раздел выполняется не только по документам. Каждый супруг получает отдельную часть жилья в натуре. Если дом приобретался в общую собственность, перед выделом долей их распределяют на бумаге.

Для выполнения процедуры должны соблюдаться такие условия:

• наличие отдельных входов, санузлов и кухонь;
• соответствие частей жилья санитарным нормам.

Выделить доли в натуре в частном доме проще, чем в квартире. Такая возможность определяется экспертом.

Процедура сопряжена с расходами на:

• оценку состояния объекта;
• разделение коммуникаций;
• обеспечение автономности частей дома;
• внесение изменений в техническую документацию.

Если эксперт примет положительное решение, потребуется установка разделительной стены. Расходы на эти работы распределяются между супругами, даже если изменения вносятся только в одну из половин.

Отказ от прав на ипотечную недвижимость при разводе

Жена или муж может изъявить желание передать свою долю в собственность второму супругу. Это поможет освободиться от финансовых обязательств. На первом этапе обращаются в банк, который должен переоформить объект в единоличную собственность. После этого выплачивают ипотеку по прежнему графику. Супруг также остается созаемщиком. Если муж или жена перестает вносить платежи по кредиту, банк взыскивает остаток с обоих. Вернуть часть потраченных денег супруг может только через суд.

Другие важные нюансы

Как показывает судебная практика, нередко супруги не учитывают особенности процедуры раздела, что приводит к возникновению проблем.

Действия, если ипотека была оформлена до брака

Если недвижимость была приобретена до свадьбы, она не подлежит разделу. Однако супруг может взыскать часть денег, пущенных им на погашение кредита в период совместного проживания. Сумма составляет не более половины потраченных на ежемесячные взносы денег.

Что делать, если был оформлен брачный договор

Супруги могут выбрать иной порядок распределения долей. Брачный контракт необходимо предъявить банку до взятия ипотеки. Если кредитное учреждение не согласится с прописанными в нем условиями, оно может повысить ставку или уменьшить период погашения займа. Когда брачный договор составляется после оформления ипотеки, банк вправе требовать уплаты взносов по прежнему графику.

Если у пары есть несовершеннолетние дети

Супругу, с которым проживают дети, может достаться большая часть жилья. Однако на практике такое случается редко. Квартира делится между родителями, поскольку только они вносят платежи по кредиту. Если дети проживают в ипотечной недвижимости, суд может увеличить взыскиваемые со второго супруга алименты. Закон был принят недавно, практика применяется редко.

Как делится квартира, купленная с материнским капиталом

Разделу между родителями и детьми подлежит часть жилья, оплаченная средствами семейного капитала. Оставшаяся доля распределяется между супругами поровну. По соглашению квартира может быть разделена между родителями и детьми в равных частях. Например, если семейный капитал покрыл 20% стоимости объекта, при разводе доли супругов формируются из 80%.

Как делится жилье, купленное по военной ипотеке

Получаемые через НИС средства принадлежат военнослужащему. Считается, что купленная в военную ипотеку квартира разделу не подлежит. Однако судьи часто принимают решение в пользу второго супруга. Квартира делится по стандартной схеме.