Как Взять Ипотечный Кредит: виды программ и требования к заемщику

Приняв решение взять ипотечный кредит, нужно придерживаться правильного алгоритма действий. Его нарушение приведет к проблемам в оформлении и трате времени. Также нужно учесть все нюансы предлагаемых банками программ, обращая внимание на пункты договора, а не только на информацию, озвучиваемую в рекламной кампании.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечное кредитование характеризуется 3 основными признаками:

1. Целевое назначение выдаваемой ссуды. Потратить взятые в рамках такой программы деньги можно только на покупку недвижимости. Это не обязательно должен быть жилой дом или квартира. Приобретаемая площадь может иметь и коммерческое назначение.
2. Возможность привлечения созаемщиков для совместных участия, владения и выплаты долга.
3. Обеспечение возврата средств. Кредитование производится исключительно под залог недвижимости, которая переходит банку в случае неисполнения клиентом своих обязательств. Другие объекты не могут выступать в этом качестве.

Простыми словами, это деньги которые предназначены для покупки квартиры, дома или помещения коммерческого назначения. Они должны быть возвращены в прописанный в договоре срок с учетом процентов.

В противном случае человек лишается приобретенного.

Виды ипотечных программ

Финансовые организации предлагают широкий выбор программ предоставления ипотечных займов. Среди наиболее востребованных можно выделить ориентированные:

• на новостройки;
• на вторичный рынок;
• на самостоятельное возведение таунхауса или коттеджа;
• на покупку апартаментов или коммерческой недвижимости.

По категориям заемщиков предлагаемые ипотечные программы можно разделить:

1. На созданные для льготных категорий. Помимо господдержки молодых семей, существуют банки, позволяющие полностью заменить первоначальный взнос материнским капиталом и предоставляющие иные условия, призванные помочь тем, кто не имеет высокого заработка.
2. На созданные для людей, заинтересованных в оформлении сделки без подтверждения дохода. Деньги выдаются по минимальному пакету бумаг. Первый взнос начинается с 50% от цены объекта.
3. На предназначенные для тех, кто уже является владельцем недвижимости. Заем выдается под залог имеющейся, а не приобретаемой за счет полученной ссуды, собственности.

Требования к заемщику

Чтобы претендовать на получение денег на покупку, человек должен удовлетворять предъявляемым к потенциальному заемщику требованиям. В первую очередь это такие базовые показатели, как:

• соответствие возрастному цензу;
• гражданство;
• наличие регистрации.

В зависимости от лояльности банка возраст ипотечного клиента может находиться в пределах:

• от 18 до 75 лет;
• от 26 до 65 лет.

Многие финансовые организации в части ипотечного кредитования готовы сотрудничать и с теми людьми, которые не имеют российского паспорта. Это связано с надежностью залогового объекта. При этом регистрация, как минимум временная, в регионе присутствия отделений финансовой организации остается обязательным условием.

К отдельным категориям заемщиков могут предъявляться дополнительные требования. Например, мужчины младше 27 лет должны предоставить военный билет в качестве доказательства прохождения срочной службы или освобождения от нее.

Те, кто может быть в любой момент призван, имеют право получить ипотеку только с участием созаемщика. При этом их собственный доход не будет учтен при расчете максимально допустимой суммы.

Стабильный доход

Один из показателей, определяющих кредитоспособность человека, — наличие у него постоянного дохода. Поэтому подавляющее большинство программ предоставления ипотеки подразумевает, что клиент подтвердит свое трудоустройство и уровень дохода, предоставив:

• копию трудовой книжки;
• справку 2-НДФЛ или по форме банка.

Минимальный срок сотрудничества с текущим работодателем, после которого человек может выступать ипотечным заемщиком, составляет 3 месяца. К этому требованию добавляется условие о том, что общая длительность трудовой деятельности потенциального клиента должна превышать 1 год.

Каждый банк самостоятельно устанавливает период, за который должно быть предоставлено подтверждение уровня. Этот срок составляет от 3 до 12 месяцев. Те, чей заработок недостаточен для получения нужной суммы, могут компенсировать это за счет свидетельств о наличии вспомогательного дохода, например, от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации.

Избежать подтверждения платежеспособности можно только с помощью участия в специализированных программах, подразумевающих экспресс-оформление по минимальному пакету документов.

Кредитная история

Перед принятием решения о выдаче денег банки проверяют кредитную историю потенциального клиента. Людям с негативными фактами, например, ранее допускавшим неоднократную просрочку платежей на несколько месяцев, будет отказано.

Те же, чьи нарушения были несущественными (30 дней и менее), могут рассчитывать на то, что банк сочтет их выгодными клиентами и рискнет выдать заем, рассчитывая не только на его полный возврат в приемлемые сроки, но и на прибыль от штрафов, если должник снова отклонится от графика.

Кроме неплательщиков, высок риск отказа у тех людей, которые не имеют кредитной истории. Это связано с опасением финансовой организации в отношении того, что не имеющий опыта человек не рассчитает свои возможности по погашению долга.

Нецелесообразным может быть признано сотрудничество и с тем клиентом, который часто погашал кредиты на существенные суммы досрочно. В этом случае банк рискует тем, что его прибыль, полученная за счет процентов за пользование деньгами, окажется меньше расходов на выдачу и обслуживание займа.

Ликвидная залоговая недвижимость

Объектом залога может быть только та недвижимость, которая подходит под требования кредитора. В число последних входят:

1. Статус объекта. Большинство банков не спонсирует приобретение комнат.
2. Состояние дома при покупке на вторичном рынке. Он не должен относиться к аварийному или ветхому жилью. Здание не должно нуждаться в капитальном ремонте.
3. Наличие у застройщика аккредитации в выбранной финансовой организации, если цель займа — объект первичного рынка.
4. Материалы, использованные при строительстве. Обязательное требование — отсутствие деревянных перекрытий.
5. Наличие систем водоснабжения, электрификации.
6. Соответствие объекта паспорту. В залоговом объекте не допускаются несогласованные перепланировки.
7. Юридическая чистота. Это понятие подразумевает, что продавец имеет законное право на совершение сделки и проводит ее без ущемления прав других собственников, например несовершеннолетних детей, прописанных в квартире.
8. Для коттеджей обязательно наличие участка, подходящего под категорию жилых или сельскохозяйственных земель.

В случае конфискации имущества за неуплату банку необходимо его быстро продать и компенсировать понесенные расходы. Поэтому объект должен обязательно находиться в регионе присутствия финансовой организации и быть ликвидным.

Как повысить шансы

Причины отказа в кредитовании никогда не сообщаются, однако существует ряд рекомендаций, соблюдая которые, можно повысить вероятность одобрения заявки:

• продемонстрировать уровень дохода, при котором размер платежа будет составлять не более 30% от совместного бюджета заемщиков;
• внести максимальный первый внос;
• погасить все имеющиеся кредиты;
• обратиться в банк, ведущий зарплатный проект, или в тот, где размещен депозит;
• направлять за раз 1-2 заявления, не заниматься массовой рассылкой;
• предоставить не только обязательный пакет документов, но и свидетельства о наличии в собственности ценных и ликвидных объектов;
• если ранее заемные средства не использовались, взять небольшую потребительскую ссуду и выплатить ее точно по графику, чтобы иметь хорошую и свежую кредитную историю.

Если ипотеку не удается получить самостоятельно, можно обратиться к кредитному брокеру. Хороший специалист знает все тонкости и имеет связи, которые помогут решить проблему даже при длительных просрочках, допущенных в прошлом. Однако его нужно грамотно выбирать: проверить наличие лицензии на деятельность и учесть отзывы предыдущих клиентов.

Порядок действий для оформления ипотечного договора

Оформление ипотеки не ограничивается получением одобрения от банка. Чтобы сделать все правильно, нужно следовать пошаговой инструкции, состоящей из 9 пунктов:

• выбор кредитора;
• получение первоначального одобрения;
• сбор и передача документов;
• выбор объекта;
• заключение договоров купли-продажи и ипотечного займа;
• регистрация нового права собственности;
• окончательный расчет с продавцом;
• оформление страхования;
• регистрация обременения.

Выбор объекта

В первую очередь будущему ипотечному заемщику нужно определить, какой тип недвижимости его интересует:

• сданная в эксплуатацию или находящаяся на этапе строительства;
• жилая или коммерческая;
• квартира в многоквартирном доме, отдельный таунхаус или коттедж.

После этого можно начинать подбирать жилье в ипотеку, хотя поиск советуют отложить до получения одобрения банка. Это связано с тем, что после вынесения решения у клиента будет 3-4 месяца на завершение сделки. Если же выбрать объект заранее, то покупка может сорваться из-за длительного ожидания решения.

Выбор банка и ипотечной программы

Выбирать ипотечную программу требуется, исходя из следующих факторов, характеризующих индивидуальную ситуацию кредитуемого:

• право на участие в льготных программах и наличие таковых в выбранном банке;
• заинтересованность в возможности учесть неофициальные доходы при расчете величины ссуды и регулярного платежа;
• размер первого взноса, возможность компенсировать его с помощью маткапитала;
• процентная ставка;
• если заемщик не является наемным работником, готовность кредитной организации выдать деньги человеку, имеющему статус ИП;
• сотрудничество банка с интересующим клиента застройщиком, если есть речь идет о первичном рынке;
• штрафы за просрочку, готовность идти навстречу клиенту по реструктуризации долга;
• удобство внесения платежей, отсутствие комиссии.

К ключевым вопросам относятся требования по страховке. При этом отсутствие обязательства покупать личный или комплексный полис — не всегда положительная сторона, поскольку он защищает не только банк, но и самого заемщика. Важнее обратить внимание на перечень аккредитованных страховых компаний и убедиться, что в него входят устраивающие поставщики услуги.

В каждой финансовой организации существуют особенности процедуры досрочного погашения. Человек, нашедший способ погасить долг раньше срока полностью или частично, может столкнуться с различными подводными камнями.

Например, порядок работы некоторых банков предусматривает, что деньги будут списаны и зачтены в счет ипотечного долга только спустя 30 дней после получения соответствующего заявления от клиента.

За время ожидания происходит списание регулярного платежа, и сумма, оставшаяся на счете, не совпадает с указанной в обращении, поэтому досрочного возврата не получается и заемщик должен писать новое заявление и ждать 30 дней.

В других финансовых организациях можно столкнуться с тем, что единственный способ досрочного погашения — уменьшение величины регулярного платежа. А более предпочтительный для заемщика вариант сокращения срока выплаты не предусмотрен.

Сбор документов и подача заявки

Первоначальная онлайн-заявка без справок может быть сделана на сайте выбранного банка. После получения первичного одобрения необходимо сдать в отделение комплект документов, на основании которого будет вынесено окончательное решение. В него входят:

• заявление в форме анкеты;
• паспорта созаемщиков;
• подтверждение трудоустройства и дохода.

В частных случаях потребуется доказательство того, что клиент имеет право на поддержку от государства. Например, это сертификат на материнский капитал, справка из Пенсионного фонда России об остатке на счете или разрешение от Росвоенипотеки.

Готовить документы заранее нецелесообразно. Справки часто имеют срок действия не более 30 дней. Необходимо предоставить документацию на выбранный объект. В список нужных входят документы, подтверждающие права действующего владельца, чистоту сделки, а также технический паспорт недвижимости и бумаги о ее независимой оценке.

Оформление кредитного договора

Подписание кредитного договора происходит после оформления соглашения о купле-продаже. С этого момента и до даты регистрации залога в пользу банка начисление процентов вероятнее всего будет происходить по повышенной ставке.

Расчет покупателя с продавцом может производиться с использованием ячейки. В этом случае первый взнос закладывается в нее вместе с кредитными деньгами. Сумма переходит бывшему владельцу после смены собственника жилья.

Во втором варианте деньги заемщика передаются продавцу сразу при подписании договора, а сумма кредита переводится банком после регистрации прав покупателя.

Страхование сделки и оформление жилья в собственность

После проведения расчетов с продавцом клиент обязан застраховать объект залога и по желанию приобрести полис личного и титульного страхования. Термин «титульное страхование» означает защиту от потери права собственности на недвижимость. Сведения о заключенных со страховой компанией сделках направляются в банк.

После этого наступает завершающий этап — регистрация права собственности и закладной. Сделать это можно непосредственно в Росреестре. Однако проще обратиться в ближайший МФЦ. При этом нужно иметь с собой:

• паспорт;
• документы на недвижимость;
• договор с банком;
• квитанцию об оплате пошлины.

Максимальная длительность оказания услуги — 30 дней.