Преимущества и недостатки приобретения недвижимости, которая находится в ипотеке

Развитие рынка ипотечного кредитования увеличивает количество сделок с залоговой недвижимостью. В дальнейшем собственник такого объекта вправе выставить его на продажу. Все варианты, дающие представление о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке, основаны на одобрении банком таких сделок.

Возможность приобретения квартиры, которая находится в ипотеке

«Закон об ипотеке» ФЗ № 102 регламентирует действия, связанные с предметом залога. Продажа ипотечной квартиры происходит в соответствии со ст. 37-39, устанавливающими правила отчуждение по инициативе владельца. Глава Х законодательного акта раскрывает процедуру реализации заложенного имущества с торгов при наличии судебного решения и во внесудебном порядке.

Если эти правила соблюдены, то других преград для приобретения, диктуемых «Законом об ипотеке», у покупателя не возникнет.

Выгодно ли

Собственник не заинтересован в понижении рыночной стоимости ипотечной квартиры, поэтому покупатель может рассчитывать только на соразмерную цене скидку.

В отличие от прямой продажи, банк при реализации непрофильных активов, к которым относятся заложенное в рамках договора ипотеки жилье, готов предоставить покупателю дисконт до 15%.

Купить такую недвижимость можно через торги. Востребованные на рынке квартиры выставляются на аукцион по средней цене на повышение, в расчете на самое выгодное предложение от участников мероприятия.

Главные преимущества

Интерес к залоговой недвижимости обусловлен проверкой правоустанавливающих и технических документов, проведенной банком до заключения ипотечного договора. Эти мероприятия — дополнительная гарантия для покупателя, поскольку банк заведомо не заинтересован принять в залог имущество в аварийном состоянии или с неузаконенной перепланировкой.

С учетом этих обстоятельств покупатель, приобретая ипотечную недвижимость с согласия кредитора либо через открытые торги, может максимально обезопасить себя от покупки проблемного объекта.

Причины для продажи жилья в ипотеке

Предпосылками для продажи жилой недвижимости, ранее приобретенной в ипотеку, служат следующие причины:

• желание приобрести другую жилплощадь по причине изменения состава семьи, переезд и т. д.;
• невозможность вносить платежи из-за ухудшения материального положения;
• нарушение финансовых обязательств перед банком и др.

Особенности процедуры

Ипотечная сделка отличается от стандартной наличием долга перед кредитором. Независимо от способа расчетов сначала закрывается непогашенная задолженность. Продавец получает разницу, оставшуюся после вычета долга.

Продажа банком

Согласно ст. 55, банк вправе реализовать заложенную недвижимость при нарушении заемщиком долговых обязательств, если такое условие содержат договор ипотеки и закладная. Процедура осуществляется через открытый аукцион и не подконтрольна собственнику.

На основании протокола о результатах торгов с выигравшим участником аукциона в пятидневный срок с момента полного расчета заключается договор купли-продажи квартиры. Эти бумаги будут необходимы для регистрации права собственности в Росреестре.

Заемщиком

Если жилье продается по инициативе заемщика, то он вправе выбрать способ продажи, установить стартовую цену на свое усмотрение, как и размер скидки. Затем продавец согласовывает с покупателем порядок расчетов и запрашивает разрешение у банка. Только по факту одобрения сделки кредитным учреждением возможны последующие операции с недвижимостью, включая подписание предварительного договора и получение задатка.

Регистрационные действия в Росреестре по переходу права на нового собственника возможны только после закрытия долга перед банком и последующего снятия ипотечного обременения.

Способы приобретения недвижимости с обременением

Переход права собственности на квартиру, находящуюся в залоге, можно зарегистрировать исходя из финансовых возможностей покупателя, т. е. при полном расчете либо с последующей ипотекой.

С погашением ипотеки во время сделки

Такая сделка заключается при участии банка, который возьмет на себя контроль на всех этапах, исключая возможные риски при передаче денег. Основания для начала процедуры — выданное кредитором согласие на продажу и справка об остатке задолженности.

При расчете наличными стороны до подписания договора одновременно закладывают деньги в 2 ячейки. Первая предназначена для банка, и в нее помещается сумма, равная величине долга, вторая — для продавца, где будут храниться оставшиеся после закрытия ипотеки деньги. Для безналичного расчета по такой же схеме привлекаются аккредитивы.

После размещения денежных средств подписываются бумаги, регулирующие последующие действия сторон, включая доступ к финансам. После регистрационных действий по переходу права собственности в пользу покупателя банк и продавец получают причитающиеся платежи, а новый владелец — бумагу о снятии обременения.

С переуступкой долга

Рассчитывая на приобретение выбранной квартиры за счет заемных средств, покупатель может оформить договор ипотеки, обратившись к залогодержателю, или выбрать другое финансовое учреждение.

Первый вариант предпочтительнее для банка, поскольку упрощается процедура оформления, в т. ч. благодаря ранее принятому предмету залога, не требующего снятия обременения. Также кредитор может сохранить выгодные для него условия прежнего ипотечного договора. Получив одобрение банка по этой схеме, покупатель минимизирует риски, поскольку объект недвижимости ранее прошел проверку.

Вовлечение стороннего банка в сделку подразумевает согласование условий по выводу из обременения предмета залога от одного кредитора и принятие его в пользу другого.

Росреестр требует соблюдения регламента при регистрации ипотеки, что иногда невыполнимо при различии внутренних правил двух банковских структур.

С досрочным погашением ипотеки за счет средств покупателя

Если размер долга по ипотеке соразмерен или немногим больше стандартного задатка, то возможен вариант с заключением предварительного договора купли-продажи. В текст, помимо основных условий о сроках и способе расчета, включается пункт о том, что деньги в размере долга передаются с целью досрочного погашения ипотеки. Перед подписанием документа покупателю нужно запросить у продавца справку из банка об имеющейся задолженности.

Такой формат приобретения ипотечной квартиры требует внесения в предварительный договор пункта о дополнительной финансовой ответственности за использование покупателем полученных денежных средств. Жесткие меры применяются в случае отказа от заключения сделки.

До подписания основного договора продавец закрывает ипотечный долг и предоставляет покупателю выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Убедившись в выполнении продавцом обязательств по выводу квартиры из залога, будущий владелец передает ему оставшиеся денежные средства предварительно согласованным способом — через банковскую ячейку, аккредитив и т. д.

При расчете наличными в дополнение к договору у продавца запрашивают расписку о получении выплаченной суммы.

Если деньги передавались поэтапно, то каждый факт подтверждается документально.

Регистрация сделки купли-продажи

Подписанный договор купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре. Документы подают через МФЦ при личном присутствии сторон либо их представителей, действующих на основании нотариальной доверенности. Участники сделки подают соответствующие заявление на прекращение действующего и регистрацию нового права соответственно. Новый собственник при этом уплачивает госпошлину — 2000 руб.

Если для покупки квартиры привлечены ипотечные средства, то в процессе участвует сотрудник банка-кредитора, который совместно с покупателем подписывает заявки на обременение объекта.

Если банк сразу не предоставил справку о полном расчете по ипотечному долгу, то эту процедуру можно провести, не дожидаясь погашения ипотеки.

Причиной задержки может быть дополнительное время, которое потребуется кредитору для одобрения процедуры.

Будущий владелец в этом случае направляет дополнительную заявку о приостановке регистрационных действий, т. к. на обремененную недвижимость зарегистрировать переход права не получится. Такие меры помогут обезопасить сделку от действий недобросовестного продавца, поскольку бумаги на данную квартиру уже поступят в Росреестр. Переход права на третье лицо в этом случае исключается.

Действия в случае отказа

Продавец, заявивший о нежелании регистрировать сделку, нарушает нормы ГК РФ, регулируемые гл. 30. В этом случае возврат денежных средств, переданных без дополнительных гарантий покупателю, как и компенсация убытков, осуществляется только в судебном порядке.

Сложности и возможные нюансы

Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка, — сделка, которая требует дополнительных действий, основанных на правах залогодержателя.

Покупатель может столкнуться со следующими нюансами, осложняющими эту процедуру:

• время, затраченное на ожидание одобрения кредитора на продажу ипотечной квартиры;
• нежелание кредитной организации переоформить залоговую недвижимость на нового собственника либо требование выплатить часть долга в объеме, который окажется неподъемным для сторон договора;
• затяжной период снятия обременения

Отрицательные стороны приобретения квартиры, которая находится в ипотеке

Покупка ипотечной недвижимости связана с риском потери задатка, если покупатель рассчитывал на одобрение, но не получил кредит. Если предварительным договором не предусмотрен возвратный период без штрафных санкций, в течение которого покупатель ждет решения банка, то деньги останутся у продавца.

Для победителя торгов, в результате которых квартира приобретена у банка, будет неприятным сюрпризом нежелание бывшего собственника освобождать жилплощадь. В такой ситуации прежние жильцы могут не только затягивать переезд, но и нанести ущерб, испортив отделку и приведя в негодность неотделимые приборы и предметы, установленные в квартире.