Условия ипотечного кредитования для приобретения коммерческой недвижимости

Ипотека на коммерческую недвижимость – это относительно новый банковский продукт, который позволяет начинающему предпринимателю или физическому лицу реализовать собственные планы и получить прибыль. Получение кредита на покупку нежилого здания сопряжено с рядом нюансов и сложностей, о которых нужно знать, чтобы свести к минимуму риск получения отказа.

Ипотека на коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость помогает предпринимателю реализовать свои планы.

Особенности ипотечного кредитования для покупки коммерческой недвижимости

Физлицам при обращении в банк за коммерческой ипотекой придется столкнуться с некоторыми особенностями, которые касаются приобретаемого имущества:

  • недвижимость, купленная на заемные средства, остается в залоге до полного погашения долга;
  • в апартаментах нельзя прописаться;
  • платежи по ЖКХ в коммерческих помещениях в несколько раз выше, поэтому у физических лиц могут возникнуть материальные затруднения;
  • для погашения задолженности нельзя использовать средства материнского капитала или иные государственные субсидии;
  • по данному продукту невозможно получить налоговый вычет.

Кому доступна услуга

Подать заявку на получение ипотечной ссуды для покупки нежилого помещения могут:

  • индивидуальные предприниматели;
  • менеджеры организаций;
  • собственники малого и крупного бизнеса;
  • крупные акционеры.
Физические лица могут обратиться за подобной услугой только в том случае, если зарегистрированы в качестве ИП.

Также оформить кредит могут управляющие компании или ее учредители.

Индивидуальные предприниматели
Подать заявку на получение ипотеки могут индивидуальные предприниматели.

Возможности и преимущества

К преимуществам бизнес-ипотеки относят:

  • возможность продвинуть собственное дело за счет увеличения площади;
  • получение наличными большой суммы в течение одного дня;
  • предоставление отсрочки по выплате первоначального взноса на срок от 6 до 12 месяцев, что позволяет клиенту увеличить собственный товарооборот и начать получать прибыль от купленного помещения;
  • возможность выбрать вариант оплаты ссуды: равными частями, аннуитетными платежами или по графику (удобно для предпринимателей, ведущих сезонный бизнес).

Условия предоставления

Оформить бизнес-ипотеку можно на следующих стандартных условиях:

  • срок – от 5 до 15 лет;
  • процентная ставка – от 11,5% годовых;
  • максимальный лимит – 200 млн руб.;
  • первоначальный взнос – 20-30% от цены помещения;
  • заем выдается под залог приобретаемой недвижимости или иного ликвидного имущества, являющегося собственностью клиента.

Ставка на ипотечную ссуду для индивидуальных предпринимателей (10%) будет ниже, если оформлять кредит в иностранной валюте. Из-за дороговизны коммерческих объектов получить ипотеку без первоначального взноса нельзя. Банк идет на уступки только в том случае, если залог стоит дороже, чем приобретаемый объект.

Оформить бизнес-ипотеку
Оформить бизнес-ипотеку можно под 11,5% годовых.

Требования к заемщику

Требования к заемщикам одинаковы для всех финансовых организаций:

  • наличие гражданства РФ;
  • возраст – от 21 до 65 лет;
  • рабочий телефон;
  • официальная регистрация правового статуса (ООО, ИП и т.д.);
  • расположение компании и прописка клиента должны быть в том же населенном пункте, где выдается ссуда.

Какое помещение можно приобрести: требования

Получить бизнес-ипотеку для покупки нежилого помещения можно только при соблюдении особых требований к объекту сделки:

  • здание должно находиться на территории РФ (в том же регионе, что и кредитное учреждение);
  • недопустимо наличие ограничений или ареста;
  • обязательно наличие всех бумаг, которые требуются для оценки здания;
  • недвижимость не должна являться государственной собственностью;
  • недопустимо ограничение доступа к помещению (например, режимный объект).
Здание
Здание должно находиться в том же регионе, что и банк.

Здание должно иметь статус капитального строения, и его нужно обязательно застраховать. Если помещение аварийное или подлежит сносу, то финансовая организация откажет в выдаче денег.

Также заявка будет отклонена, если внутренняя планировка не соответствует тому, что указано в техпаспорте.

Гараж

Индивидуальные предприниматели, имеющие статус физического лица, могут направить ипотечные средства на покупку гаража или на его строительство. Данную услугу предоставляют не все финансовые организации, поэтому альтернативным вариантом может стать оформление потребительской ссуды. Если у готового гаража нет крепкого и надежного фундамента, то он не считается недвижимостью, а относится к временным постройкам.

Недвижимость с земельным участком

Земельный надел, на котором стоит здание, купленное в ипотеку, автоматически становится залогом. Исключение делается только для тех участков, которые являются муниципальной или государственной собственностью. Также финансовая организация не имеет права накладывать обременение на землю, площадь которой меньше нормы, действующей в регионе (например, минимальный показатель составляет 3 сотки) и принадлежащей гражданину по праву постоянного пользования.

Недвижимость с земельным участком
Земельный надел автоматически становится залогом.

Если участок, которым заемщик владеет на правах аренды, переходит в залог к банку, то при наложении на него принудительного взыскания кредитор не сможет распоряжаться им как собственник. Он может выступать только в роли арендатора.

Другая недвижимость коммерческого характера

Физическим лицам труднее приобрести недвижимость по коммерческой ипотеке, чем юрлицам. Последним кредитные учреждения предлагают купить складское, офисное или торговое здание под повышенную процентную ставку, что невыгодно простому заемщику.

Поэтому такие ссуды выдают только тем лицам, которые занимаются предпринимательством. В этом случае банк берет в расчет доход организации и перспективность ее развития.

Клиенту, помимо стандартного набора бумаг, требуется дополнительно предоставить финансовый отчет по деятельности предприятия.

Перечень банков, которые дают кредит на коммерческую недвижимость

Получить бизнес-ипотеку можно в следующих финучреждениях:

  1. Россельхозбанке. Сумма – до 20 млн руб., срок – до 120 месяцев, ставка зависит от доли собственного участия заемщика и длительности кредитного договора.
  2. ТКБ. Сумма – до 50 млн руб., срок – до 25 лет, ставка – от 8,7%.
  3. Банке УралСиб. Сумма – до 20 млн руб., срок – до 15 лет, ставка – от 8,99%.
  4. Банке «Левобережном». Сумма – до 30 млн руб., срок – до 180 месяцев, ставка – от 10,9%.
Россельхозбанк
Получить бизнес-ипотеку можно в Россельхозбанке.

Правила оформления

Процедура оформления коммерческой ипотеки идентична получению иных видов ссуд. В большинстве случаев предварительную заявку можно оставить на сайте банка.

Затем сотрудник компании свяжется с клиентом, назначит дату встречи и ответит на все вопросы.

Перечень необходимых документов

Для отправки запроса на получение ипотеки требуется собрать пакет бумаг:

  • заявление;
  • удостоверение личности участников сделки;
  • справку о доходах (3-НДФЛ);
  • финансовую отчетность компании;
  • устав предприятия;
  • бумаги на приобретаемый объект;
  • лицензию (если есть);
  • приказ о назначении главбуха;
  • бумаги, где прописан вид деятельности заемщика;
  • свидетельства о регистрации в ЕГРЮЛ и о постановке на учет в ФНС;
  • протокол общего собрания, удостоверяющий назначение клиента на руководящую должность.
удостоверение личности
Для отправки запроса нужно удостоверение личности участников сделки.

Нюансы приобретения нежилого помещения

Одна из основных трудностей при получении ипотеки – оформление залога. Специфика кредита на коммерческую недвижимость такова, что сразу передать помещение финансовой организации не получится. Требуется организовать передачу прав собственности.

Реализовать данную схему можно одним из трех способов:

  1. Продавец получает предоплату в размере первоначального взноса и оформляет переход права собственности и передачу здания в залог. Затем составляется договор с банком и выплата оставшейся суммы.
  2. Продавец получает аванс, но права на помещение передает в момент подписания договора купли-продажи и ипотечного соглашения. Регистрация сделки проводится только после передачи всей документации.
  3. Заемщик регистрирует новую компанию, и на ее имя передается право владения недвижимостью. Стоимость помещения продавцу выплачивает кредитное учреждение, а покупатель составляет с ним договор купли-продажи нового юрлица. После передачи залога с помещения снимается обременение.

Срок и порядок регистрации приобретенного объекта

При оформлении бизнес-ипотеки заемщику нужно придерживаться следующего алгоритма:

  1. Подача заявки с прикрепленной документацией.
  2. Ожидание до 14 дней, пока банк примет решение по заявке.
  3. Расчет суммы кредита и иных условий кредитования.
  4. Выбор клиентом помещения и передача бумаг на него в банк.
  5. Подписание договора после одобрения объекта сделки.
  6. Приобретение недвижимости.
Росреестр
Заключительным этапом сделки является регистрация недвижимости в Росреестре.

Финальным этапом в оформлении ипотечной ссуды для покупки коммерческой недвижимости является регистрация в Росреестре. Процедура занимает не больше двух недель. Перед обращением в ведомство нужно уплатить госпошлину: 1000 руб. – для предпринимателей, 4000 руб. – для юридических лиц.

Возможные проблемы и сложности

Банки неохотно выдают ссуды на покупку коммерческих помещений, т.к. сделка сопряжена с высокими рисками. Поэтому к заемщикам выдвигают более жесткие требования, чем к клиентам, претендующим на жилищную ипотеку. Несоблюдение одного пункта может привести к отказу в выдаче займа.

Основные причины, по которым финансовая организация отказывает претенденту:

  • у компании сезонная прибыль;
  • предоставлены ложные данные;
  • есть просрочки по кредитам, оформленным ранее;
  • бизнес существует меньше полугода;
  • заемщик не может оплатить первый взнос.

Откажут в ипотеке лицам, занимающимся производством алкогольной или табачной продукции. Не дадут деньги и тем, кто специализируется на выпуске товаров, наносящих вред окружающей среде. На решение кредитного учреждения может повлиять и объект сделки. Например, молодой предприниматель хочет купить здание для магазина, которое находится на окраине населенного пункта, вдали от транспортных магистралей и иных торговых точек. В займе откажут, т.к. бизнес изначально неприбыльный и не гарантирует банку стабильных выплат по кредиту.

Алкогольная и табачная продукция
Людям, производящим алкогольную или табачную продукцию, в ипотеке откажут.

Полезные советы и общие рекомендации юристов

Процедура приобретения недвижимого имущества на заемные средства регламентирована ФЗ № 102 от 16.07.1998. Но в нем отражены не все юридические тонкости бизнес-ипотеки. Сведения затрагивают в основном те моменты, которые связаны с залогом. Например, нормативно-правовой акт говорит о том, что в качестве обеспечения сделки может выступать любая недвижимость, прописанная в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которую зарегистрированы в соответствии с законодательством. Это касается и компаний, зданий, которые используются в коммерческих целях.

Требования к заемщикам, условия предоставления ссуды, перечень бумаг – все это банки устанавливают самостоятельно. Специалисты рекомендуют обращаться в финансовые организации, с которыми заемщик ранее уже сотрудничал. При хорошей КИ финучреждение может пойти на уступки и выдать ссуду на более выгодных условиях.

Юристы советуют отнестись к ипотеке как к инвестиции. Предварительно нужно рассчитать кредит, продумать бизнес-план. Если итоговая выгода перекроет переплату по ссуде, то проект считается выгодным, т.к. заем принесет прибыль или позволит сэкономить на аренде.

Отрицательные стороны ипотечного кредитования для покупки коммерческой недвижимости

Как и любой банковский продукт, коммерческая ипотека имеет ряд недостатков:

  • высокие процентные ставки;
  • маленький срок кредитования;
  • большой список требуемой документации;
  • жесткие требования к потенциальному заемщику;
  • необходимость оплаты первоначального взноса в размере 30% от стоимости здания.

При выборе ипотеки на приобретение нежилого помещения рекомендуется рассчитать выгоду от получения ссуды. Вывод делается на основании сравнения нескольких параметров: ставки, срока и суммы ежемесячного платежа. Если взносы по аренде намного выше, чем по кредиту, то выгоднее купить коммерческий объект.

Оцените статью
Поделиться с друзьями
Добавить комментарий

Adblock
detector