Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Переуступка — это выгодный вариант покупки квартиры в новостройках с привлечением банковского кредита, который становится все более популярным. Этот метод продажи недвижимости более безопасный, благодаря использованию эскроу-счетов, что делает его привлекательным для многих людей.

Что такое эскроу-счет

Это специальный вид банковского счета, на который вносятся денежные средства дольщиков с целью обеспечения безопасности их инвестиций.

Как это работает на практике

Деньги, вносимые дольщиками, не могут быть потрачены достроенщиком до момента передачи готовой квартиры или в случае расторжения договора ДДУ.

Это означает, что в случае возникновения проблем со строительством, дольщики имеют право на возврат вносимых ими средств с процентами. В свою очередь, застройщик получает гарантию финансирования, что позволяет ему свободнее планировать бюджет и проводить строительство более эффективно.

Эскроу-счет – это не только мера обеспечения безопасности инвесторов, но и преимущество для застройщиков. Ведь такой счет позволяет им минимизировать риски и снизить стоимость заемного капитала, что в свою очередь влияет на цену жилья.

  Что это такое Переуступка

Уступка прав требований, возникающих в результате определенных обстоятельств, может быть осуществлена на основе закона или договора (соглашения). Это называется цессией.

 Как это работает

Цена квартир в строящемся доме обычно ниже, чем в уже построенном здании. Чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

 Какие особенности следует учитывать

При переуступке следует учитывать не только низкую стоимость квартиры, но и некоторые тонкости оформления сделки.

Необходимо внимательно относиться к выбору посредника и внимательно изучать все условия контракта.

Кто покупает недвижимость на стадии котлована

Физические лица, которые имеют разные мотивы для такой покупки. Но главное, что самые низкие расценки на жилье можно найти именно на этой стадии строительства.

Застройщик продает будущие квартиры в этот период, хотя право собственности оформить невозможно.

Вместо этого, между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия, согласно которому регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

 Почему такая недвижимость так привлекательна

Давайте рассмотрим несколько причин:

1. Дешевле по переуступке. Люди, желающие приобрести жилье по более дешевой цене, могут приобрести его на стадии котлована и наблюдать за строительством со временем. Это помогает сэкономить на первоначальных затратах;
2.  Инвестиции в перспективном жилом комплексе. Некоторые инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на стадии котлована, так как она может стоить дешевле, чем на более поздних стадиях, а затем перепродавать ее, когда стоимость квартиры станет значительно выше;
3. Желание купить новое жилье в новом доме. Некоторым людям просто нравится идея купить новое жилье в новом доме, который еще не был сдан в эксплуатацию. Это может дать им уверенность в качестве, а также возможность настроить свое жилье по своему вкусу.

Итак, как мы видим, покупка недвижимости на стадии котлована может быть привлекательным выбором.

Плюсы и Минусы

Плюсы покупки квартиры по переуступке очевидны. Начнем с того, что такие сделки действительно безопасны для покупателя, как для первого, так и для того, кто оформил покупку по переуступке.

До недавнего времени многие люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками.

Однако с 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования, что дает дополнительные гарантии на заключение юридически значимых договоров.

Еще одним плюсом приобретения квартиры с помощью договора цессии является возможность получения государственной поддержки. В случае, если жилье приобретается у юридического лица, заемщик может рассчитывать на господдержку.

Покупка жилья у юридических лиц

В настоящее время на рынке недвижимости существует множество юридических лиц, которые специализируются на инвестировании в новостройки. Они приобретают несколько квартир на этапе строительства, с намерением заработать на перепродаже.

Первичный покупатель квартиры, по своей воле или по настоянию финансового обязательства, может принять решение продать недвижимость до момента сдачи объекта. В этом случае может быть проведена сделка по переуступке, что означает передачу прав требования на жилье.

После завершения сделки, новый покупатель становится дольщиком и получает права на недвижимость после окончательной сдачи дома.

Если строительство объекта уже завершено и был подписан акт передачи недвижимости, то согласно статье 11 214-ФЗ переуступка становится невозможной.

В этой ситуации, заключается стандартный договор купли-продажи.
Вот несколько преимуществ и недостатков, которые стоит учитывать при покупке жилья у юридических лиц:

Преимущества:

1.  Безопасность и юридическая гарантия при покупке;
2.  Возможность получения государственной поддержки;
3.  Не нужно заниматься ремонтом и обслуживанием жилья;
4.  Более низкая цена в сравнении с рыночной стоимостью;
   Широкий выбор жилья на рынке переуступок.

Недостатки:

1. Юридические лица могут нести дополнительные расходы на содержание объекта недвижимости;
2.  Некоторые компании не сдают объект недвижимости вовремя, что может существенно задержать переуступку прав требования;
3.  Возможно отсутствие возможности проверить качество строительства и недостаточность необходимых документов.

Купить квартиру по договору цессии не только безопасно, но и очень удобно. Ведь покупатель не придется самостоятельно заниматься ремонтом, обслуживанием и наблюдением за объектом, так как все эти вопросы решаются застройщиком.

Наконец, стоит отметить, что покупка квартиры по переуступке может быть выгодна и с финансовой точки зрения.

Например, такой вариант обычно предпочитают покупатели, которые не могут оформить ипотеку на жилье из-за недостаточных доходов.

Также благодаря большому выбору предложений по переуступке, можно найти подходящее жилье по более доступной цене.

Итак, покупка квартиры по договору цессии имеет множество преимуществ, которые делают этот вариант наиболее безопасным и выгодным для будущего проживания.

ДДУ

Чтобы уменьшить риски, некоторые застройщики предлагают покупку недвижимости на условиях соответствующих Договору долевого участия (ДДУ).

При этом, строительство осуществляется за счет средств застройщика, а не через деньги, полученные от дольщиков.

Но это не означает, что покупатель должен все оплатить заранее. В этом случае деньги перечисляются на эскроу-счет в банке и ожидают сдачи объекта в эксплуатацию.

Кроме того, важно учитывать, что при переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. Это означает, что в случае форс-мажорной ситуации, когда застройщик не выполнил свои обязательства, покупатель получит свои деньги обратно, а не первичный участник ДДУ.

Вместе с тем, такая практика представляет собой ряд преимуществ, которые следует учитывать при выборе типа сделки:

•  Безопасность и гарантии. Покупатель обладает защитной системой от непринятых рисков, связанных с непонятным будущим застройщика, форс-мажорами и другими недоразумениями;
•  Гибкий график платежей. Оплата проходит частями и только после выполнения соответствующего этапа строительства;
• Выгода. Цена на переуступке может быть выгоднее цены первичного участника ДДУ.

Таким образом, переуступка в настоящее время является популярным инструментом для защиты своих денежных вложений и получения недвижимости на более выгодных условиях.

Сейчас многие потенциальные покупатели жилья не обходят стороной переуступку, чтобы не стать обманутыми дольщиками.

Наоборот, среди них становится все больше тех, кто считает, что переуступка — эффективный способ приобретения жилья.

Это становится особенно актуальным, когда приближается срок сдачи дома и ассортимент квартир на вторичном рынке сокращается.

Ипотека по переуступке

И еще один немаловажный момент, ипотека при переуступке прав по договору долевого участия.

Это дает возможность многим людям воплотить в жизнь мечту о собственной квартире в новом доме или жилом комплексе.

Но главное не забывать внимательно изучать договор при переуступке, недвижимость должна быть выкуплена, чтобы не потерять квартиру и свои деньги.

Плюсы и минусы

Чтобы сделать более обоснованный выбор, рассмотрим плюсы и минусы каждого из этих вариантов:

Переуступка квартиры в ипотеке:

• Позволяет избежать предоплаты за квартиру;
• Может быть полезна в случаях, когда необходимо быстро перевести права на квартиру;
• Есть риск того, что банк может отказать в переуступке ипотеки.

Оформление ипотечного кредита на покупку квартиры в рамках договора цессии:

• Предлагает более гибкие условия погашения кредита;
• Не требует наличия большой суммы наличными для предоплаты;
• Могут возникнуть сложности с оформлением документов выдачей кредита.

Такие сделки могут быть с множеством минусов.

Это связано с тем, что чем больше звеньев прошла сделка, тем выше риски. Твердо сказать, что эта сделка абсолютно безопасна не получится.

Если вы планируете купить недвижимость, квартиру или дом, по переуступке с ипотекой, для начала необходимо тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца.

Один из рисков связан с возможной двойной продажей квартиры, что может привести к потере покупателем своих средств. Однако, этот риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке.

Ипотечная сделка также не является исключением. Для того, чтобы оградить себя от рисков, банк обязательно проводит юридическую проверку сделки. Но не всегда это помогает избежать рисков.

Один из возможных рисков связан с появлением лиц, чьи права могут быть нарушены.

Например, продавец был женат, а супруга не давала свое согласие на продажу.

Приобретение квартиры на стадии строительства может быть проблематичным из-за банкротства застройщика. Тем не менее, существует вариант заключения сделки через проектное финансирование.

В таком случае, сумма, переведенная на эскроу-счет, будет заморожена и передана покупателю по ДДУ. Но прежде чем соглашаться на такую сделку, необходимо тщательно изучить соглашение и прочесть все его пункты.

Кроме того, не все застройщики разрешают продажу квартиры в рамках договора цессии, что может стать ограничением для покупателей.

В таких случаях можно рассмотреть другой вариант – переуступку ипотеки на квартиру в новостройке или оформление ипотечного кредита на покупку квартиры в рамках договора цессии.

Однако, при наличии действующей ипотеки, переуступить права по ипотеке  ДДУ невозможно. Кредитный договор включает ограничения, которые запрещают переуступку прав без согласия банка, выступающего кредитором.

Если начальный собственник все же желает переуступить и ипотеку, то решение в этом вопросе принимает банк. Он может либо дать согласие на переуступку ипотечного кредита новому владельцу, либо отказать в этом.

Что касается оформления ипотеки на квартиру при переуступке, то многие банки РФ готовы проводить такую сделку.

При этом, необходимо соблюдать ряд условий, которые можно разбить на следующие группы:

•  Условия для начального собственника недвижимости: он должен иметь действующий ипотечный кредит, желание переуступить свои права и согласие банка на такую сделку;
•  Условия для нового владельца: у него должно быть достаточное количество собственных средств для покупки квартиры, а также нет просроченных платежей по другим кредитам;
• -Условия для банка: он должен одобрить кандидатуру нового владельца и провести тщательный анализ его финансового положения.

Таким образом, переуступка ипотеки возможна при выполнении определенных условий и согласии банка.

При покупке новостроек следует обратить внимание на программу оформления ипотеки, которую предлагает банк.

Важно учесть, что обычно банки готовы предоставлять ипотечные кредиты только на квартиры, продаваемые аккредитованным застройщиком, проверенным банком. Но перед оформлением ипотеки необходимо ознакомиться со списком партнеров, которые участвуют в программе, на сайте кредитора.

Если жилье приобретается по переуступке от физического лица, то заемщик может воспользоваться классическими ипотечными программами, доступными в банке любого уровня.

Это предпочтительный вариант, так как условия по ним более привлекательные, безусловно, если заемщик соответствует требованиям банка.

Если переуступка жилья осуществляется через юридическое лицо, тогда заемщик может воспользоваться ипотечными программами с государственным субсидированием.

Такие программы включают в себя ипотеку с господдержкой и семейную ипотеку. Условия по ним, в целом, гораздо выгоднее, чем по классическим программам ипотеки.

Вот несколько плюсов, которые могут заинтересовать заемщика:

1. Ниже процентная ставка;
2.  Оптимизированное начисление процентов;
3.  Возможность получения дополнительных выплат от государства;
4.  Возможность реструктуризации займа.

Не забывайте, что условия программ могут различаться в зависимости от банка и от объекта недвижимости, поэтому перед оформлением ипотеки необходимо внимательно изучить все детали предложения.

Многих людей интересует способ покупки квартиры по переуступке в ипотеку. Одно из главных преимуществ такой сделки — возможность использования субсидий, в том числе материнского капитала.

 

Что нужно предпринять, чтобы купить квартиру по переуступке в ипотеку

Сразу стоит отметить, что в договор может быть внесен запрет на переуступку или требование о согласовании с застройщиком. Поэтому необходимо основательно изучить контракт.

А теперь детальнее о процессе оформления такой покупки:

1. Проверьте наличие запрета на переуступку в ДДУ продавца;
2.  Проверьте, нужно ли согласовывать сделку с застройщиком;
3.  Свяжитесь с банком, предоставляющим ипотеку и уточните, какие документы им нужны от продавца и покупателя;
4.  Проверьте документы продавца на наличие обременений и задолженностей перед банком;
5.  Если все выше перечисленные шаги пройдены успешно, переуступка ипотеки оформляется в банке.

В итоге, покупка квартиры по переуступке в ипотеку — это довольно сложный процесс, который требует внимательности и наличия соответствующих документов. Однако возможность использования субсидий может сделать этот вариант покупки весьма привлекательным.

Ипотека по переуступке дду какие банки кредитуют

Перед тем, как покупать недвижимость по договору цессии, нужно знать, что перед продавцом стоит задача получить разрешение на переуступку квартиры.

Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки.

Перечень необходимых документов может отличаться в каждом банке, поэтому важно изучить требования к заемщику в каждом отдельно.

Одним из важных пунктов является первоначальный взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.

Если вы решили обратиться в банк, чтобы оформить ипотеку при покупке по договору цессии, следует ознакомиться с порядком оформления:

•  Изучение требований банка к заемщику и необходимости первоначального взноса;
•  Уточнение, какие банки аккредитовали дом, и обращение в один из них;
•  Получение разрешения на переуступку квартиры у продавца и оформление сделки по цессии.

Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.

 Перед тем, как делать выбор, нужно оценить все риски и особенности каждого застройщика.

Если вы убедились, что все условия подходят вам, вы можете обратиться в банковскую организацию, чтобы подать заявку на получение ипотечного кредита.

После предварительного рассмотрения заявки в течение 1-3 рабочих дней вы узнаете, была ли заявка одобрена.

Если ваша заявка была одобрена, то вам нужно будет собрать пакет документов, необходимых для заключения ипотечного договора. Этот пакет включает в себя не только документы по вашей заявке, но и пакет документов от застройщика и продавца.

Помимо этого, не забывайте о других важных вещах, которые нужно учитывать при покупке недвижимости.

Вот некоторые из них:

• Определите свой бюджет и выберите жилье, соответствующее этому бюджету;
•  Продумайте свои потребности и желания в жилье;
•  Изучите район, в котором находится жилье, и убедитесь, что он соответствует вашим требованиям;
•  Рассмотрите возможность продажи этого жилья в будущем.

Перед тем, как заемщик сможет стать полноценным собственником жилья, ему нужно пройти череду действий.

Вот некоторые из них:

1. Собрать и предоставить необходимые документы, периодически отвечая на запросы банка;
2.  Пройти юридическую проверку сделки, чтобы банк мог дать окончательное одобрение;
3.  Внести первый взнос и оформить необходимые страховки;
4.  Заключить кредитный договор, где будет указана информация о сумме кредита, процентных ставках и сроках погашения;
5.  Дождаться окончания строительства недвижимости и проверить квартиру на наличие дефектов;
6.  Провести оценку квартиры, оформить право собственности и зарегистрировать залог.

После этого заемщик оформляется как полноценный собственник, но осуществлять свободную продажу квартиры ему не удастся, пока кредит не будет полностью выплачен.

Выводы

Если вы подумываете о покупке жилья, учитывайте все плюсы и минусы переуступки и выбирайте то, что вам подходит лучше всего.
На самом деле, купить недвижимость по переуступке, особенно если речь идет о жилом комплексе или доме, который еще не введен в эксплуатацию, может оказаться намного выгоднее, нежели приобретение квартиры у застройщика.

Самое главное, что фактор определяющий выбор переуступки — это цена.

Действующий дольщик обычно устанавливает более низкую цену на аналогичные квартиры в доме, чем застройщик. Это обусловлено тем, что он готов избавиться от недвижимости как можно быстрее, чтобы вернуть свои вложения.