Важные сведения про первоначальный взнос для оформления ипотечного кредита

Несмотря на сложную экономическую ситуацию в России, вопросы ипотеки волнуют все больше россиян. Но даже кредитование не всегда решает жилищный вопрос.

Причина – высокий первоначальный взнос по ипотеке. Программ с нулевым платежом на рынке практически не осталось, но из этой ситуации можно найти выход.

Ипотека
Первоначальный взнос по ипотеке достаточно высок.

Общее понятие про первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос (ПВ) – личные накопления заемщика, которые передаются продавцу недвижимости при оформлении договора купли-продажи.

Остаток стоимости жилья выплачивается банком физическому лицу (бывшему собственнику квартиры) или застройщику. На эту сумму заключается договор ипотечного кредитования с покупателем недвижимости.

Необходимость

Большинство банков требуют ПВ (кому платится – продавцу, однако размер и порядок передачи денег устанавливает кредитно-финансовое учреждение), чтобы получить дополнительные гарантии надежности заемщика и снизить риски при кредитовании.

Согласно обзору ЦБ РФ, при ПВ в размере 10-20% от стоимости недвижимости просрочки выше в 1,5-2 раза, чем при ипотеке со взносом от 20%.

Заемщик путем внесения части стоимости уменьшает размер основного долга и может рассчитывать на более выгодные параметры ипотеки. Чем больше ПВ, тем ниже переплата.

Экономия достигается за счет уменьшенных сроков кредитования, сниженной ставки (при ПВ от 30-40% процент ниже на 0,5-2,5 единицы, чем при минимальном ПВ), меньшей стоимости страховки (1-2% от суммы займа).

Отличия от задатка

Задаток обеспечивает договоренность по сделке между продавцом и покупателем. Чаще всего это незначительная сумма, условия передачи которой прописываются в предварительном договоре купли-продажи. При ипотеке задаток засчитывается в размер первоначального взноса.

Размер суммы

ПВ составляет 10-30% от стоимости недвижимости.

Точный размер зависит от программы банка:

  • в ВТБ минимальный первый платеж по большинству кредитных продуктов – 15%, для упрощенного оформления ипотеки по двум документам – 30%;
  • в Сбербанке участники зарплатных проектов могут внести 10% от стоимости недвижимости в качестве ПВ, а клиенты, которые не подтвердили занятость, – минимум 30%.

Правила передачи денежных средств

ПВ отдается одним из следующих способов:

  1. Наличными через банковскую ячейку. Покупатель вносит деньги в сейф, а продавец получает их после сделки. Риски практически нулевые.
  2. Через аккредитив. Деньги перечисляются на счет продавца до заключения договора, но получить их наличными или перевести в другой банк нельзя. Возможность распоряжаться средствами появляется только после того, как покупатель станет собственником квартиры.
  3. Деньги передаются наличными или переводом, продавец пишет расписку или становится поручителем по кредитному договору до залога объекта недвижимости.

Если используется материнский капитал, то деньги перечисляет ПФР.

В ячейке
Деньги в банковской ячейке.

Возможность оформить ипотеку без первоначального взноса

Предложений с ПВ менее 10% на рынке кредитования крайне мало, при этом могут устанавливаться дополнительные требования.

Например, в Росбанке существуют такие варианты:

  • клиент может внести только 5% от рыночной стоимости квартиры при условии, что еще 10% составит материнский капитал;
  • ипотека без ПВ рассчитана на участников зарплатного проекта, которые приобретают жилье у партнеров банка и только в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
  • договор жилищного кредитования с ПВ от 5% могут оформить сотрудники организаций, которые входят в «Газпром».

Существуют и другие возможности взять ипотеку без ПВ. Но такие кредиты невыгодны для самих заемщиков, т.к. предполагают крупную переплату.

На приобретение строящейся недвижимости

Предложения кредитования без ПВ, когда ипотеку дают под залог приобретаемой квартиры в новостройке, – редкие случаи. Такие программы остались в качестве партнерских с застройщиками. Заемщики могут выбирать только из числа строительных объектов, аккредитованных банком.

Под залог имеющегося жилья

Можно взять ипотеку без ПВ под залог уже имеющейся в собственности недвижимости. Кредит одобрят не на всю стоимость закладываемого имущества, а на 60-70% от суммы оценки квартиры, в редких случаях – до 80%.

Если под обременение банка передается нежилое помещение, отдельно стоящий дом или земля – 40-60% от рыночной стоимости.

Залог
Залог недвижимости, как альтернатива ПВ.

Рефинансирование ипотечного кредита

Российские банки предлагают ипотечный кредит без ПВ, когда осуществляется рефинансирование займов других финансовых организаций.

Дополнительными требованиями являются:

  • оформление залога на недвижимость, находящуюся в собственности клиента;
  • подтверждение стабильного дохода, достаточного для выплаты кредита;
  • положительная кредитная история;
  • отсутствие просрочек по текущим займам.

Социальная ипотека

Под социальной ипотекой понимают кредитование некоторых категорий граждан (например, медицинских работников, молодых ученых, учителей, многодетных семей) с частичным возмещением затрат государством.

В некоторых регионах можно воспользоваться субсидиями и льготами, предоставляемыми местными властями. Например, в Ростовской области учителя получают субсидии для ПВ, а в Иркутской области могут оформить льготную ипотеку на квартиру в новостройке.

Военная

Военную ипотеку можно оформить без внесения ПВ из личных накоплений. Некоторые банковские учреждения позволяют в качестве первого взноса использовать средства, сформировавшиеся на индивидуальном счете участника НИС.

Если эта сумма слишком маленькая или военнослужащий хочет получить более выгодные условия кредитования, то можно добавить собственные средства.

Военная ипотека
Военная ипотека.

Под поручительство или залог ценностей

Привлечение одного или двух поручителей увеличивает шансы на одобрение ипотеки. При формировании условий кредитования не учитывается платежеспособность поручителя, но банк должен удостовериться, что его доходов достаточно, чтобы погасить кредит в том случае, если это не сможет сделать основной заемщик.

Другой способ оформить ипотеку без ПВ – предложить банку в залог автомобиль, ценные бумаги или даже интеллектуальную собственность. В теории это возможно, но на практике редко удается получить одобрение, не используя недвижимость в качестве залога.

Получение ПВ через потребительский кредит

ЦБ РФ в конце 2019 г. опубликовал отчет, из которого следует, что 5% заемщиков берут потребительский кредит наличными для использования денег в качестве первого платежа по ипотеке. Не исключено введение дополнительных ограничений, если практика станет распространенной.

Заемщик может практически беспрепятственно оформить потребительский кредит, чтобы внести ПВ, но это невыгодно.

Минимальный ПВ – крупная сумма для потребительского займа, который чаще всего выдается на небольшие сроки под высокий процент. Большой ежемесячный платеж негативно сказывается на кредитной нагрузке заемщика.

При отсутствии собственных накоплений на ПВ не стоит оформлять потребительский кредит или микрозайм. Если сделать это до заявки на ипотеку, то дополнительная кредитная нагрузка будет учтена при расчете максимальной суммы займа.

Если обратиться за потребительским кредитом после предварительного одобрения сделки купли-продажи жилья, это может повлиять на конечное решение банка.

С материнским капиталом

Использовать материнский капитал как ПВ для оформления ипотеки можно, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка. Но если суммы недостаточно, придется добавить личные сбережения.

Краткая последовательность действий:

  • получить в ПФР справку о том, что деньги не потрачены, предоставить в банк;
  • принести в ПФР ипотечный договор, справку из банка об остатке долга, нотариальное обязательство о том, что всем членам семьи будет выделена доля в жилье.

Если с документами все в порядке, то в ПФ нужно заполнить бланк на распоряжение материнским капиталом. В течение месяца деньги поступят в банк.

Материнский капитал
В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал.

Особенности расчета взноса

Чтобы рассчитать минимальный ПВ, нужно знать стоимость квартиры, которую хочет приобрести потенциальный заемщик. Так, портал недвижимости ЦИАН сообщает, что средняя цена жилья на первичном рынке в пределах МКАД в Москве составляет 12,5 млн руб.

Расчет кредита

Сумма кредита:
руб.
Первоначальный взнос
руб.
Срок кредита
Процентная ставка
Схема погашения
  • аннуитет
  • классический
Единоразовая комиссия
%
руб.
Ежемесячная комиссия
%
руб.
Ежегодная комиссия
%
руб.
Ежемесячный платеж
руб.
Ежемесячная комиссия
руб.
Переплата в денежном выражении
руб.
в том числе
Проценты по кредиту
руб.
Ежемесячные выплаты по процентам
руб.
Единоразовая комиссия
руб.
Ежемесячная комиссия
руб.
Ежегодные платежи
руб.
Переплата в процентах
%
Общая сумма к возврату
руб.

Необходимо учитывать и требования банка. Например, для оформления ипотеки с господдержкой в Райффайзенбанке ПВ должен составлять минимум 15% от стоимости жилья, а максимальная сумма кредита (для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) – 12 млн руб.

Для покупки выбранной квартиры необходимо внести в качестве ПВ минимум 1,9 млн руб.

При расчете нужно учесть и параметры ипотеки. Чтобы без проблем расплатиться с долгом, ежемесячный платеж не должен превышать 30% дохода за аналогичный период.

Так, при ипотеке на 10,6 млн руб. (цифра получена так: цена квартиры, т.е. 12,5 млн руб. минус ПВ, т.е. 1,9 млн руб.) под 8,9% на 20 лет ежемесячный платеж составит 90,1 тыс. руб.

При расчете не учитывались комиссии и дополнительные платежи. Для обслуживания такого кредита нужно зарабатывать от 270 тыс. руб. ежемесячно.

Удобнее всего рассчитывать все параметры кредита с помощью специальных калькуляторов на сайтах-агрегаторах финансовых услуг (Сравни.ру, Банки.ру и др.) и банков.

Варьируя различные суммы и сроки, процентные ставки, типы платежей, можно подобрать наиболее выгодную программу или определить, как с меньшей переплатой погасить долг.

Способы снизить первичную выплату собственных средств

У заемщика немного способов снизить ПВ и сохранить хорошие условия кредитования; все они основаны на том, чтобы предоставить банку дополнительные гарантии своей платежеспособности. Но на уступки идут далеко не все финансовые учреждения.

Способы снижения первичной выплаты средств в счет ипотеки:

  1. Привлечение платежеспособных созаемщиков и надежных поручителей. Доход первых будет учитываться при расчете максимальной суммы и других условий кредита. На поручителей будет возлагаться ответственность, если основной заемщик не сможет вернуть деньги.
  2. Передача имущества под обременение банку. Можно заложить любые ценности, являющиеся собственностью клиента: квартиру, автомобиль, акции. Но банки предпочитают работать только с ипотекой под залог ликвидной недвижимости. Такое имущество легче оценить и реализовать в случае отказа заемщика от исполнения финансовых обязательств.
  3. Участие в государственной программе. Отдельные категории населения могут рассчитывать не только на снижение ПВ, но и на более выгодную процентную ставку. Например, служащие муниципальных и государственных организаций, бюджетники, которые не имеют жилплощади, могут претендовать на социальную ипотеку со ставкой 9,5% и ПВ 10%, а многодетным семьям государство компенсирует 30-35% от стоимости квартиры.
С поручителями
Ипотека с поручителями.

Условия и требования банков РФ

Ипотечное кредитование контролируется государством (ЦБ РФ). Все программы банков укладываются в границы, установленные законодательством. Поэтому условия в разных кредитно-финансовых организациях схожи.

Параметры ипотеки для покупки жилья на первичном рынке в топ-5 кредитно-финансовых организациях РФ по размеру активов:

Название банкаПроцентная ставка, min %Сумма ипотеки, max руб.Первоначальный взнос, min %Срок кредитования, max лет
Сбербанк4,190% от стоимости кредитуемого имущества или 90% от оценочной стоимости залогового объекта недвижимости (85% – для зарплатных клиентов)10% для зарплатных клиентов, 15% – для остальных категорий, 30% – для тех, кто не предоставил подтверждение дохода30 лет (до 12 лет в рамках программы субсидирования ставки)
ВТБ7,4 % (при ПВ от 50% или при рождении ребенка в текущем году)60 млн1030
Газпромбанк7,550 млн1030
Альфа-банк6,550 млн20% для готовой квартиры, 10% – для строящейся30
РСХБ7,560 млн1530

Выбирая наиболее выгодные условия ипотечного кредитования, стоит обратить внимание на программы банка, с которым у работодателя заключен зарплатный договор.

Таким клиентам могут быть предложены сниженные процентные ставки и минимальный первоначальный взнос. Также следует оценить свои возможности: можно оформить выгодную ипотеку по государственной программе.

Нюансы и риски

Чем больше ПВ, тем более банк лоялен к клиенту. Но сумма первого платежа ограничена (как минимальная, так и максимальная). Чаще всего лимит устанавливается на 50% от стоимости приобретаемого жилья. При слишком большом ПВ уменьшается кредитуемая сумма, что невыгодно банку.

Заемщику лучше оставить часть накоплений у себя, чтобы не допускать просрочек, если возникнут временные сложности с погашением долга.

При выборе ипотечной программы, кроме размера ПВ и процентной ставки, нужно обратить внимание на дополнительные расходы.

На этапе оформления договора – это страховка, оплата услуг нотариуса, независимого оценщика и риелтора, уплата госпошлин; в процессе погашения долга – комиссии банка, штрафы за просрочки и досрочное внесение денег, условия увеличения платежей.

Даже при тщательном выборе программы и аккуратных расчетах перед оформлением ипотечного договора сохраняются риски для заемщика. Все они проистекают не из мошеннических действий банков, а в результате изменения жизненной ситуации.

Судебная практика показывает, что должники теряют квартиры при:

  • увольнении;
  • затяжной болезни;
  • снижении покупательской способности в результате инфляции или даже рождения ребенка.

Чтобы избежать этого, стоит страховать не только имущество, но и жизнь и здоровье основного заемщика, откладывать деньги на дополнительный счет на случай сложной жизненной ситуации, своевременно уведомлять банк о сложностях с обслуживанием кредита (при наличии уважительной причины можно оформить ипотечные каникулы).

Оцените статью
Поделиться с друзьями
Ипотечное Кредитование
Добавить комментарий

Adblock
detector