Общие условия ипотеки

Практически единственной возможностью приобрести собственное жилье является ипотечное кредитование. Крупные банки предлагают среднерыночные условия ипотеки и стандартные требования к заемщикам.

Но в каждом случае приходится самостоятельно просчитывать сумму кредита, переплату и определять, выгодно ли покупать квартиру в ипотеку.

Условия
Просчитать все варианты и брать ипотеку.

Основные условия ипотеки

Большинство кредитно-финансовых организаций предлагают схожие условия. Особенности имеют только льготные программы, которые реализуются с государственной поддержкой.

Срок кредитования

Ипотека оформляется на срок от 3 до 30 лет. Эксперты «Авито Недвижимость» рассчитали, что среднестатистической российской семье требуется 10 лет, чтобы выплатить жилищный кредит за однокомнатную квартиру на вторичном рынке. В Москве этот срок составляет в среднем 24 года.

Чтобы рассчитать оптимальный период кредитования, нужно определить сумму, которую заемщик сможет ежемесячно вносить в счет ипотеки.

Максимальная финансовая нагрузка – 40% дохода. Ежемесячный платеж нужно разделить на сумму кредита. Получится число месяцев, за которые заемщик сможет выплатить долг.

Сумма ипотечного кредита

Сумма варьируется от 300 тыс. до 20 млн руб. Средний размер ипотеки в России – 2,64 млн руб. Размер кредита зависит от стоимости объекта недвижимости, местонахождения (в Москве и Санкт-Петербурге лимиты увеличены) и платежеспособности заемщика.

Валюта

Жилищное кредитование осуществляется преимущественно в рублях. Прямого запрета на сделки в долларах или евро нет, но ни банкам, ни заемщикам невыгодно иметь дело с ипотекой в иностранной валюте.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос (ПВ) – часть стоимости объекта недвижимости, которую заемщик должен выплатить из собственных накоплений на момент оформления договора ипотечного кредитования.

Чем больше ПВ, тем выше вероятность одобрения заявки на кредит и лучше условия (снижение процентной ставки, уменьшение срока кредитования).

Минимальный ПВ определяется программами кредитно-финансовых организаций. Чаще всего это 10-20% стоимости объекта недвижимости. При ипотеке с господдержкой допускается ПВ в размере только 5%. Если используется материнский капитал или средства НИС, то часто какую-то часть ПВ все равно нужно заплатить из личных накоплений.

Общие требования к заемщику

В разных кредитно-финансовых организациях требования к заемщику различаются незначительно. Основными являются наличие официального трудоустройства, платежеспособность и положительная кредитная история.

Возраст

С точки зрения банков, наиболее благоприятная категория клиентов для заключения продолжительных кредитных договоров – люди от 30 до 40 лет. Более молодые редко обладают стабильным доходом, достаточным для обслуживания кредита.

Но формально заемщик с 18-21 года может получить одобрение. Сложнее оформить кредит клиентам, которым на момент последней выплаты уже исполнится 60-65 лет – это верхняя граница по возрасту.

Возраст
Молодежь от 30 лет самые благоприятные кандидаты для получения ипотеки.

Гражданство

Чтобы получить жилищный кредит, необходимо быть гражданином РФ. Иностранный гражданин, имеющий вид на жительство (ВНЖ), может стать собственником недвижимости в России.

Но такую категорию клиентов редко кредитуют. Заявки от иностранцев готовы рассмотреть ВТБ, АльфаБанк, Росбанк. В Сбербанке иностранные граждане могут оформить только потребительский нецелевой кредит.

Постоянная прописка

В требованиях большинства банков есть пункт об обязательной постоянной регистрации в регионе присутствия кредитно-финансовой организации.

Клиенту с временной пропиской готовы выдать ипотеку АльфаБанк, Россельхозбанк, Уралсиб, Сбербанк, Открытие. В банке Тинькофф на регистрацию обращают внимание только для верификации заемщика, в ВТБ и вовсе исключили прописку из числа требований.

Трудоустройство

Наличие официального трудоустройства практически всегда находится в числе обязательных требований к потенциальному заемщику.

Но вместо трудовой книжки или договора можно представить справку по форме банка или выбрать ипотечную программу по двум документам.

Такие предложения предполагают повышенные требования к размеру ПВ (не менее 30% стоимости недвижимости) и невыгодную заемщика процентную ставку.

Стаж работы

Для оформления ипотеки в Газпромбанке необходимо подтвердить наличие минимум 3 месяцев непрерывного стажа на последнем месте работы, в АльфаБанке – 4 месяцев, в Сбербанке – 6. В большинстве кредитно-финансовых организаций есть дополнительные требования к общему стажу – не менее 1 года.

Размер дохода

Ежемесячный доход должен быть достаточным для обслуживания запрашиваемой суммы ипотеки. Четких требований к зарплате нет. Претендовать на получение кредита может любой человек, имеющий стабильный источник дохода и способный его подтвердить.

При расчете максимальной суммы ипотеки банки берут во внимание основной источник дохода – официальное трудоустройство (для наемных работников), прибыль от ведения бизнеса (для ИП). Могут учитываться дополнительные доходы, например, сдача имущества в аренду или инвестирование.

Закредитованность

На уровень платежеспособности клиента влияет наличие действующих кредитов и других видов финансовых обязательств (карты с кредитным лимитом, микрозаймы, штрафы, алименты).

Показатель долговой нагрузки рассчитывается как отношение ежемесячных выплат по всем обязательствам к размеру среднемесячного дохода. При закредитованности потенциального заемщика выше 50% большинство банков откажут в оформлении ипотеки. Оптимальный показатель долговой нагрузки – 30-40%.

Кредитная история

Кредитная история (КИ) показывает уровень ответственности заемщика и готовность аккуратно исполнять финансовые обязательства. Наличие беспроблемной КИ и платежеспособность являются наиболее важными критериями одобрения сделки по ипотеке.

При наличии текущих просрочек или испорченной КИ последует отказ в оформлении жилищного кредита. Поэтому сначала нужно восстановить свою репутацию как заемщика.

Для этого следует расплатиться с текущими долгами, взять небольшую ссуду и аккуратно выплатить, начать ответственно пользоваться кредитной картой.

КИ
Положительная КИ – один из главных факторов для одобрения кредита.

Основные требования к предмету ипотеки

Жилье, приобретаемое в ипотеку, переходит в залог до того, как весь кредит будет погашен. Чтобы финансовая организация могла реализовать объект в том случае, если заемщик не сможет выплатить долг, квартира или дом должны быть ликвидными.

Основные требования к жилью:

  • не находится в аварийном состоянии;
  • имеет исправное состояние дверей, окон, крыши;
  • не состоит в планах на снос, капитальный ремонт с отселением;
  • подключено к отоплению, канализации, электрической сети;
  • обеспечено водоснабжением;
  • имеет исправное состояние сантехники.

Для квартир в новостройках допускается отсутствие внутренней отделки и сантехнического оборудования, но должны быть проведены коммуникации.

Имущественное страхование

Оформить ипотеку без покупки полиса невозможно, но заемщик имеет право страховать не все риски. Согласно законодательству, обязателен только полис на недвижимость, приобретаемую в кредит. Выгодоприобретателем в этом случае является банк.

В случае повреждения или разрушения квартиры из-за пожара, стихийного бедствия, вследствие противоправных действий третьих лиц и т.п. страховая компания (СК) выплатит оставшуюся сумму ипотеки. Поэтому страховая сумма должна соответствовать размеру кредита.

Стоимость полиса составляет 0,09-0,2% страховой суммы. Цена зависит от состояния жилья, года постройки здания, качества отделки и других факторов. Страховая сумма и ежегодные выплаты постепенно будут уменьшаться (по мере закрытия долга).

Страхование
Страхование ипотечного жилья обязательно.

Необходимые документы

Для оформления ипотеки нужно представить такие личные документы:

  • анкету-заявление;
  • паспорт, ИНН, СНИЛС;
  • трудовую книжку или договор;
  • 2-НДФЛ за 6-12 месяцев;
  • военный билет (для мужчин до 27 лет);

Отдельно заемщик готовит пакет бумаг на жилье.

Список для недвижимости на вторичном рынке:

  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из реестра об отсутствии обременений;
  • справка о зарегистрированных лицах;
  • паспорт продавца;
  • согласие супруга/супруги собственника на проведение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

При покупке квартиры в новостройке потребуются:

  • учредительная и проектная документация застройщика, лицензия;
  • свидетельство на право строительства;
  • инвестиционный договор с застройщиком;
  • акт приема-передачи (если дом уже сдан в эксплуатацию).

Для некоторых видов ипотечных кредитов, кроме основных документов, понадобятся дополнительные. Например, если ПВ вносится средствами материнского капитала, нужны свидетельства о браке, рождении детей, сертификат.

Порядок оформления ипотеки

Условно можно выделить такие этапы оформления жилищного кредита (для вторичного рынка):

  1. Подготовка пакета документов.
  2. Подача заявки в банк и ожидание решения.
  3. Предварительное обсуждение характеристик ипотеки.
  4. Заключение сделки купли-продажи жилья.
  5. Страхование имущества.
  6. Заключение ипотечного договора.
  7. Внесение ПВ.
  8. Оформление права собственности.
Договор
Образец ипотечного договора.

Погашение ипотечного кредита

Банк самостоятельно выбирает схему платежей. Чаще всего используется аннуитетный расчет. При аннуитетной схеме заемщик каждый месяц погашает выданную ранее ипотеку равными платежами, которые состоят из процентов и части основного долга.

При дифференцированных платежах сумма ежемесячно уменьшается за счет того, что погашение основного долга производится равными долями, а проценты начисляются на остаток и уплачиваются в конце срока кредитования.

При больших суммах и сроках дифференцированные платежи позволяют сэкономить. Но чтобы кредит по такой схеме одобрили, платежеспособность заемщика должна быть на 20-25% выше, чем клиента, который собирается выплачивать ипотеку равными долями.

Размер ежемесячного платежа указывается в графике (прилагается к договору ипотечного кредитования). В случае переплаты или изменения даты платежа можно запросить пересчет и новый график в банке.

Денежные средства в счет кредита можно вносить в отделениях кредитора, безналичным переводом с помощью интернет-банкинга, через платежные терминалы.

Досрочное погашение приводит к уменьшению размера ежемесячного платежа или срока кредитования. Можно выбрать любой вариант, ограничений на досрочное погашение нет.

Часто необходимо предупредить кредитора о своем желании внести крупную сумму в счет ипотеки за 15-30 дней до даты очередного ежемесячного платежа.

Льготные условия для получения ипотеки

Для жилищного кредитования некоторых категорий граждан государство и банки разрабатывают специальные программы. Льготы предоставляются как на федеральном уровне, так и региональными властями.

За счет субсидирования можно уменьшить сумму кредита и упростить процесс выплаты задолженности.

Действующие федеральные программы:

  1. Доступное жилье для молодых семей. Для получения льготы нужно встать на учет в органах местного самоуправления.
  2. Ипотека для семей, в которых в 2019-2020 гг. родился второй или последующий ребенок. Можно оформить ипотеку по ставке 6%.
  3. Военная ипотека. Военнослужащий, участвующий в НИС более 3 лет, может взять кредит с использованием накопленных средств.
  4. Кредит с материнским капиталом. Средства можно направить на ПВ для приобретения жилья в ипотеку, досрочное погашение.

Льготными условиями могут воспользоваться многодетные семьи, молодые специалисты и другие категории заемщиков.

Льготы
Льготная ипотека для многодетных семей.

Кому не дадут ипотеку

Требования банков к заемщикам для предоставления ипотеки постепенно ужесточаются.

В зоне риска:

  • люди, которые получают зарплату неофициально;
  • семьи, которые вносят ПВ материнским капиталом;
  • молодые специалисты;
  • предприниматели и др.

Точно окажут заемщику с негативной КИ, наличием текущих просрочек, низкой платежеспособностью и оценкой скоринга.

Как увеличить шансы на одобрение заявки

Чтобы повысить вероятность одобрения заявки на ипотечный кредит, необходимо:

  • обратиться в банк, в котором оформлена зарплатная карта или закрыт предыдущий заем;
  • предъявить расширенный пакет документов;
  • доказать наличие постоянного источника дохода;
  • оформить обеспечение в виде ликвидного залога или привлечь нескольких поручителей;
  • заранее ознакомиться со своей КИ и попытаться ее улучшить, если это необходимо;
  • посчитать долговую нагрузку и постараться ее снизить, если необходимо;
  • не подавать несколько заявок одновременно.

Что делать, если отказали в ипотеке

Причины отказа не разглашаются, но чаще всего проблема состоит в низком доходе, негативной КИ, долговой нагрузке. За консультацией можно обратиться к кредитному брокеру. Специалист подскажет, в какой банк обратиться, чтобы с высокой долей вероятности оформить ипотеку на хороших условиях.

Оцените статью
Поделиться с друзьями
Ипотечное Кредитование
Добавить комментарий

Adblock
detector