Какие существуют виды ипотеки

Прежде чем взять в банке деньги на покупку недвижимости, необходимо разобраться, какие виды ипотечных кредитов существуют. Для многих граждан банковские займы являются единственной возможностью приобрести жилье.

Виды ипотечного кредитования и особенности

Банки предлагают возможность взять средства на покупку недвижимости на более выгодных условиях по сравнению с теми, на которых выдаются потребительские кредиты.

На российском банковском рынке выделяют несколько видов ипотечного кредитования. Они различаются в зависимости от целей, на которые оформляется заем. Его можно взять на покупку:

• квартиры в ранее построенном доме;
• частного дома;
• участка под строительство;
• жилья в новостройке;
• гаража, садового участка.

Отдельно выделяют социальную ипотеку. Государство разрабатывает программы, по которым особым категориям заемщиков кредиты выдаются на льготных условиях. Они предоставляются военным, малообеспеченным, многодетным семьям и другим категориям граждан.

Ипотека является залоговым кредитом. В качестве залога можно предоставить собственное жилье или приобретаемую недвижимость. Большинство банков требует привлечения поручителей. Погашать ипотечный кредит можно по аннуитетной либо дифференцированной системе.

В ряде банков клиентам предлагают самостоятельно выбрать схему погашения, но большинство работает по одной утвержденной системе.

Программы на покупку недвижимости

Чаще всего предложениями кредитных учреждений пользуются те люди, у которых нет собственного жилья. Приобретаемая недвижимость становится залогом и до момента полной выплаты ипотечного кредита заемщик не может распоряжаться залоговым имуществом.

Вторичное жилье

Большинство граждан покупают квартиры не в новых домах, а на вторичном рынке. Это позволяет выбрать квартиру по доступной для покупателя цене в наиболее подходящем районе. К преимуществам такого ипотечного кредитования относят:

• широкий выбор объектов;
• оптимальную процентную ставку;
• минимальную сумму первоначального взноса;
• возможность покупки жилья без привлечения поручителей или предоставления сведений о доходах.

Условия кредитования в разных банках отличаются. Но можно выделить общие тенденции:

• возраст кредитополучателя 21-65 лет;
• минимальный стаж на последнем месте трудоустройства 3-6 месяцев;
• процентная ставка 9-14% годовых;
• срок кредитования 5-30 лет.

Обязательным условием выдачи ипотеки является оценка стоимости жилья независимыми экспертами. Заемщик может получить до 85-90% от оценочной стоимости. Одним из условий является страхование имущества, которое оформляется в качества залога. Также в ряде финансовых компаний рекомендуют застраховать жизнь и здоровье. Это условие не является обязательным, но при отказе банки повышают процентную ставку с целью минимизации рисков.

Срок оформления ипотечного кредита на вторичном рынке — в среднем до 1 месяца. Он отсчитывается от момента подачи заявки до совершения сделки.

Покупка новостройки

Условия, на которых выдаются займы на покупку квартиры в новостройках, практически не отличаются от условий ипотеки на вторичном рынке. Но банки готовы давать деньги только при условии, что дом возводит проверенный банком застройщик.

Ряд финансово-кредитных учреждений в кредитном договоре прописывают условие, в соответствии с которым процентная ставка до момента введения дома в эксплуатацию выше. Избежать этого можно, если выбирать те новостройки, которые возводят партнеры выбранного банка. Для повышения привлекательности таких проектов банковские организации предлагают заемщикам воспользоваться специальными предложениями и взять кредит по сниженной процентной ставке.

Требования к кредитополучателям, которые хотят квартиру в новостройке, остаются такими же, как для покупателей жилья в старых домах. Процентная ставка зависит от суммы первоначального взноса, она варьируется в среднем от 8,2 до 14,25%. В некоторых банках можно найти спецпредложения на более выгодных условиях. Размер первоначального взноса должен быть не менее 10% от оценочной стоимости недвижимости.

Под залог своей недвижимости

Если у кредитополучателя есть собственная недвижимость, то он может оформить ее в качестве залога по ипотечному кредиту. Используя такую схему, заемщик может купить квартиру, даже если у него нет собственных средств.

Это возможно благодаря тому, что банки готовы дать до 80% от оценочной стоимости недвижимости, которая выступает залогом. Клиент вправе купить жилье подешевле или взять деньги для других нужд.

Указанный вид кредитования в России непопулярен.

На дом и земельный участок

Финансовые компании готовы давать деньги не только на покупку квартиры или дома, но и участка под строительство. Залогом будет выступать приобретаемая земля, дом и другие хозяйственные постройки, расположенные на территории участка. Чтобы банк одобрил такую ипотеку, выбранный участок должен соответствовать требованиям:

• расположение в населенном пункте или вблизи от него;
• возможность использовать землю для строительства жилого дома.

Если в документах указано, что выбранный участок относится к землям сельскохозяйственного предназначения, то банк не согласится на выдачу кредита.

Отдельно проверяется соответствие СНиП к строительству в населенных пунктах. Земля должна быть надлежащим образом оформлена и быть в собственности гражданина, который продает участок. При покупке не дома, а участка под строительство, клиент должен быть готов оформить в залог не только приобретаемую землю, но и другое имущество.

Не стоит рассчитывать на получение ипотеки с целью покупки дома, если он:

• не может быть признан жилым в соответствии с Жилищным кодексом;
• строение является ветхим или признано аварийным;
• дом является самозастроем, который не оформлен надлежащим образом;
• участок не зарегистрирован.

Размер переплаты по таким ипотечным кредитам немного выше, чем при покупке квартиры в готовом или строящемся доме. Банки выдают займы под 11,5-14% годовых. Максимальный срок кредитования — 30 лет. Банки готовы дать от 60 до 90% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества. В расчет берется не рыночная цена, а оценочная стоимость.

Социальные программы

Помимо стандартных ипотечных продуктов, банки предлагают социальные программы. Некоторым категориям граждан государство предоставляет возможность взять ипотеку на льготных условиях. На государственном уровне разрабатываются программы поддержки, воспользовавшись которым купить жилье смогут:

• молодые семьи;
• малоимущие граждане;
• военные;
• семьи, у которых есть материнский капитал.

Условия предоставления льготных кредитов различаются.

Социальный ипотечный кредит по регионам

В отдельных регионах разрабатывают программы для социально незащищенных категорий граждан, которые не могут самостоятельно купить себе квартиру или дом. Рассчитывать на получение ипотеки с привлечением государственных средств могут только те граждане, у которых в собственности нет никакого имущества либо имеющаяся у них недвижимость находится в доме, который признан ветхим жилым фондом. Такие люди могут жить в квартирах, принадлежащих муниципалитету, или арендовать жилье у других физических лиц.

Участвовать в программе вправе те люди, которые получили официальный статус малоимущих. Для получения социальной ипотеки необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что гражданин нуждается в улучшении жилищных условий. Он должен стоять в соответствующей очереди в муниципалитете.

Льготный кредит оформляется при условии, что государство возьмет на себя обязательства по частичной компенсации процентов по кредиту. После получения соответствующей справки можно обращаться в банк для получения ипотеки. Оформляется она по стандартной схеме.

С привлечением материнского капитала

В соответствии с федеральным законодательством семьи, в которых родился второй ребенок, вправе рассчитывать на материнский капитал. Средства нельзя обналичить, их можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке. Если ипотека была оформлена раньше, то за счет капитала можно частично погасить задолженность по данному кредиту.

При его использовании недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних.

Молодая семья

Ряд кредитных организаций принимает участие в государственной программе «Молодая семья». По данной программе взять кредит могут граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и соответствуют таким требованиям:

• возраст до 35 лет;
• зарегистрированный брак и/или наличие детей;
• достаточный уровень официального дохода (допускается привлечение созаемщиков).

По ее условиям каждому члену семьи выдается сертификат, который можно использовать для приобретения установленного количества метров. За его счет можно компенсировать до 40% от стоимости жилья. Граждане, воспитывающие 2 и более детей, могут одновременно использовать материнский капитал.

Семейная ипотека под 6%

Россияне, которые в период с 2018 по 2022 г. решат родить или усыновить 2 или последующего ребенка, вправе оформить «детскую» ипотеку. Деньги предоставляются только на приобретение квартиры в новостройках либо на рефинанисирование ранее оформленного ипотечного займа.

По условиям программы семьям, в которых родился 2, 3 или последующий ребенок, государство частично компенсирует проценты по кредиту. Ранее компенсация предоставлялась временно на срок 3, 5 или 8 лет в зависимости от количества рожденных детей, с 2019 года льготная ставка действует весь период кредитования.

Деревянная ипотека

С апреля 2018 г. россияне могут приобрести или построить недорогие экологически чистые дома из дерева за счет кредитных средств. Вначале планировалось, что действовать программа будет до конца ноября 2018 г., но затем ее решили продлить до 2020 г. Распространяется указанный вид ипотеки не только на частные домовладения, но и на квартиры, расположенные в деревянных домах.
По условиям программы переплата снижается на 5%, эту сумму компенсирует государство при условии, что клиент взял на покупку не более 3,5 млн. руб.

Ипотека для военных

Каждый военнослужащий вправе стать участником накопительной ипотечной системы (НИС). Это программа, в соответствии с которой военнослужащему по контракту, который заявил о желании стать участником НИС, государство ежегодно на счет перечисляет установленную сумму. В 2019 г. она составляет 280 тыс. руб.

По условиям военной ипотеки, заемщиком может стать военнослужащий возрастом 22-45 лет. Максимальная сумма, которую может потратить участник НИС — 3 млн. руб. Если военнослужащий хочет приобрести более дорогостоящую недвижимость, то разницу он должен будет компенсировать за счет личных накоплений.

Собственником жилья, купленного с привлечением такой ипотеки, может стать только военнослужащий. Все кредитные платежи будут погашаться за счет государственных средств, при условии, что их размер не превышает 1/12 от суммы, которая начисляется ежегодно.

Нестандартные программы

Помимо привычных стандартных ипотечных программ, некоторые банки предлагают нестандартные варианты кредитования. Это позволяет купить жилье гражданам, у которых нет первого взноса, были просрочки по другими кредитам либо имеется гражданство другой страны. Ряд банков дает возможность приобрести недвижимость людям, которые не могут подтвердить доход.

Без первого взноса

При покупке недвижимости в качестве залога можно использовать дом или квартиру, которые находятся в собственности. Если оценочная стоимость имеющейся недвижимости будет выше, чем цена жилья, которое планирует покупать заемщик, то можно будет обойтись без внесения первоначального взноса. Банк выдаст клиенту до 80% от стоимости залога.

С плохой кредитной историей

Людям, которые испортили свою кредитную историю несвоевременными выплатами, оформить ипотеку будет сложно. Банки не хотят работать с недобросовестными клиентами. Финансовые учреждения могут выдать кредит проблемным кредитополучателям на таких условиях:

• первоначальный взнос не менее 30%;
• привлечение 1-2 поручителей;
• повышенная процентная ставка;
• страхование имущества, жизни, здоровья.

Также банки соглашаются на предоставление ипотеки при условии оформления дополнительного залога.

Для иностранных граждан

В России иностранцам взять ипотеку тяжело. Большинство кредитных компаний работают лишь с гражданами Российской Федерации. Но есть банки, кредитующие не граждан, а налоговых резидентов РФ — людей, которые официально трудоустроены в России и платят налоги. Проработать на последнем месте трудоустройства они должны не менее 6 месяцев.

Шансы на одобрение ипотеки повышаются, если у обратившегося гражданина:

• в России оформлен вид на жительство;
• супруг (супруга) имеет российское гражданство;
• есть недвижимость на территории России.

Переселенцы из других стран могут воспользоваться льготными программами кредитования. Но получить кредит с государственной поддержкой могут только те люди, которые в состоянии официально подтвердить статус переселенцев.

Без подтверждения доходов

Финансовые компании охотнее соглашаются выдавать ипотечные кредиты тем заемщикам, которые могут подтвердить доход. Но неофициально трудоустроенные люди при наличии накоплений вправе обратиться в банк с целью оформления ипотеки.

Такие сделки для финансовых учреждений являются рискованными, поэтому банки готовы выдавать кредиты людям, которые не могут подтвердить свой доход, на таких условиях:

• первоначальный взнос 30-50%;
• привлечение трудоустроенных созаемщиков и/или поручителей;
• оформление страховки на приобретаемое имущество;
• предоставление дополнительных документов (помимо паспорта, банку нужно представить военный билет, водительские права, СНИЛС, загранпаспорт).

Ипотека выдается при условии, что недвижимость будет залогом. Покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Кредит на гараж

В крупных городах стоимость гаражей или парковочных мест возле дома приближается к цене отечественного автомобиля. Поэтому не всем под силу собрать требуемую сумму. Ряд банков предлагает ипотечные кредиты на гаражи. Но встречаются указанные программы редко, т.к. оценить ликвидность такого имущества тяжело.

Рассчитывать на получение денег можно, если на гараж есть все необходимые документы, подтверждающие, что он является самостоятельным объектом недвижимости. Он должен быть установлен на законных основаниях, быть не в аварийном состоянии и не подлежать сносу.

Бывает, что банки даже кредитуют покупку парковочных мест. Но купить их можно, если у гражданина есть квартира в доме, к которому относится парковка.

Кредит на ремонт

Заемщики могут взять деньги на ремонт квартиры под ее залог. На такие цели можно получить до 50-70% от ее оценочной стоимости. Деньги выдаются на срок 20-30 лет под 13-14% годовых.
Займы на ремонт намного выгоднее нецелевых кредитов.

Кредит для ИП

Банки неохотно согласовывают ипотечные займы гражданам, которые занимаются предпринимательской деятельностью. Это связано со сложностями оценки доходов, кредитоспособности клиента. Далеко не всегда в отчетах ИП указывают правдивую информацию.

Предприниматели, которые используют стандартную систему налогообложения, могут рассчитывать на одобрение заявки. После анализа документов банковские аналитики могут оценить оборот, прибыль, расходы и рассчитать кредитоспособность потенциального заемщика. Если ИП находится на УСН, то провести финансовый анализ практически невозможно.

Банки кредитуют только тех предпринимателей, которые могут предоставить полный пакет документов по их деятельности и работают не менее 6 месяцев.

Кредит для пенсионеров

Люди, вышедшие на пенсию, вправе оформить ипотеку наравне с другими гражданами. Но на дату последнего платежа им должно быть не более 70-85 лет (в каждом банке требования к граничному возрасту определяются индивидуально).

Такой вид кредитования отличается повышенным риском. Поэтому работают с пенсионерами немногие банки. Они требуют привлечения созаемщиков и поручителей.

Характеристики ипотечного кредитования

Не все банки выдают кредиты на недвижимость. Это связано с тем, что ипотека имеет свои особенности:

• оформление займов с целью приобретения недвижимого имущества регулируется законодательством;
• длительный срок;
• сниженная процентная ставка;
• целевой характер (деньги перечисляются непосредственно продавцу);
• обязательное оформление залога.

До момента полного погашения ипотеки покупатель не может распоряжаться недвижимостью, она находится под обременением. Оно снимается лишь после полной выплаты суммы займа, процентов, комиссий.

Достоинства и недостатки

Для многих людей, семей со средним уровнем дохода ипотека является единственной возможностью приобрести собственное жилье. К преимуществам данного вида кредитования относят возможность:

• решить квартирный вопрос в короткие сроки;
• приобрести недвижимость на выгодных условиях (если воспользоваться льготными программами);
• инвестировать средства в недвижимость.

Но у ипотечного кредитования есть свои недостатки:

• сложное оформление;
• большой размер переплаты, связанный с высокой кредитной ставкой и длительным сроком;
• необходимость страховать имущество.

До момента полного погашения займа сохраняется риск утраты имущества. Если заемщик не сможет вносить ежемесячные платежи, то банк будет вправе забрать залоговое имущество.