Достаточный уровень доходов для одобрения ипотечного кредита

Аналитики банка «Дельта Кредит» посчитали, что приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке в России может семья из 3 человек с доходом не менее 54 тыс. руб. в месяц. При этом первоначальный взнос составляет 30%, ставка — 12,5%, срок кредитования — 15 лет. Расчеты условные, но позволяют понять, какая должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку.

Взаимосвязь уровня доходов и суммы по ипотеке

Платежеспособность потенциального заемщика влияет не только на одобрение заявки, но и на условия ипотеки. Например, банки на 0,5-1% повышают ставку, если клиент отказывается оформлять страховку. Такие же условия действуют и для кредитных линий, по которым возможно оформление по общегражданскому паспорту и дополнительному документу, подтверждающему личность, без справки о доходах.

Сумма, которая остается после исполнения финансовых обязательств, должна равняться или превышать прожиточный минимум в регионе. Дополнительно учитывается наличие несовершеннолетних детей, кредитных карт (даже если заемщик ими не пользуется, в расчет берут 5-10% лимита), других обязательств (потребительских кредитов, крупных штрафов, алиментов).

Принцип работы коэффициента

Оптимальная долговая нагрузка — 40/60, т.е. обязательные ежемесячные платежи (по ипотеке, кредитным картам и др.) не должны превышать 60% доходов заемщика. Некоторые кредитно-финансовые организации придерживаются консервативной схемы — 60/40. При самостоятельном расчете суммы ипотеки лучше учитывать соотношение 50/50 — многие банки по такой пропорции оценивают доход заемщика.

Зарплата, достаточная для одобрения кредита

Согласно предписаниям ЦБ РФ, ежемесячный платеж не может превышать 50% дохода заемщика. С учетом величины прожиточного минимума в России (11 731 руб. для трудоспособного населения) и рекомендаций ЦБ зарплата клиента, который оставляет заявку на ипотеку, должна составлять минимум 23,5 тыс. руб.

Однако при минимальном окладе одобрят только ипотеку с ежемесячным платежом, не превышающим 10 тыс. руб. (например, 1 млн руб. на 30 лет под 9%).

Этой суммы кредита достаточно для покупки такого жилья:

• комнаты (менее 9 кв. м) в коммунальной квартире в историческом районе Санкт-Петербурга;
• студии (25-30 кв. м) на этапе строительства в Москве;
• двух- или трехкомнатной квартиры на вторичном рынке в удаленном от райцентра ПГТ Ленинградской области (Тихвинском, Лужском, Лодейнопольском и др. районах).

Сумма минимальной

Из-за того что стоимость недвижимости в разных городах отличается, минимальная сумма, которой будет достаточно для одобрения и аккуратного погашения ипотеки, варьируется.

Сумма кредита и условия определяются в индивидуальном порядке.

Способы расчета

Каждая кредитно-финансовая организация оценивает платежеспособность клиента по-своему. Например, заявку могут одобрить, если ежемесячный платеж составляет половину официальной зарплаты заемщика. Другие банки учитывают прожиточный минимум (на клиента и каждого несовершеннолетнего ребенка, находящегося под его опекой), наличие кредитных карт и других финансовых обязательств.

Например, потенциальный заемщик проживает в Москве, не состоит в браке и не имеет детей, при этом пользуется кредитной картой с лимитом 100 тыс. руб. Официальная зарплата — 60 тыс. руб.

Расчет: 60 000 руб. (месячный доход) — 19 544 руб. (величина прожиточного минимума в Москве для трудоспособного населения) — 10 000 руб. (10% от кредитного лимита по карте) = 30 456 руб. Банк одобрит ипотеку на 2 млн руб. под 11% годовых на 10 лет. Ежемесячный платеж в этом случае составит 27 550 руб., долговая нагрузка — 45,9%.

Доходы, которые учитываются при оформлении ипотеки

При оценке платежеспособности клиента учитываются зарплата с основного места работы, доходы от предпринимательской деятельности (если заявку на кредит подает ИП), пенсионные начисления для пенсионеров — все официальные источники прибыли, которые можно подтвердить документами.

Дополнительно банк может рассмотреть доход от работы по совместительству, на неполный день и т.д., от сдачи недвижимости в аренду, предпринимательской и другой деятельности, с которой идут стабильные денежные поступления.

«Белая» зарплата

Официальная зарплата закреплена в трудовом договоре. «Белый» доход позволяет работнику получать все выплаты и пособия (декретный отпуск, больничный), в т.ч. при сокращении штата, ликвидации предприятия, гарантирует трудовой стаж и облегчает оформление ипотеки.

«Серая»

Неофициальные доходы являются фактором риска для кредитно-финансовой организации. Но число клиентов, которые не имеют возможности подтвердить свой заработок, растет. Поэтому банки идут навстречу, хотя и выставляют жесткие условия кредитования: снижают сумму ипотеки и повышают процентные ставки.

Официальное подтверждение уровня достатка

Подтвердить доход можно справкой по форме банка или 2-НДФЛ (3-НДФЛ для ИП). Декларация запрашивается в бухгалтерии предприятия. Также документ можно получить через «Личный кабинет» на сайте ФНС. Справка по форме банка заполняется бухгалтером, руководителем организации или самим работником, закрепляется подписью начальника и печатью.

Дополнительно понадобятся документы, подтверждающие трудовую деятельность.

Это могут быть копия или выписка из трудовой, справка от работодателя (в ней должны быть указаны должность, которую занимает потенциальный заемщик, и стаж), ксерокопия контракта или трудового договора с последнего места трудоустройства.

Нюансы по ипотеке

Возможность решить жилищный вопрос есть даже у заемщиков с плохой кредитной историей, небольшой или «серой» заработной платой.

Для заемщиков с низким уровнем заработной платы

При недостаточном уровне заработной платы получить ипотеку сложнее. Банк может не одобрить кредит или увеличить процентную ставку. Чтобы улучшить свое положение, можно привлечь созаемщиков или найти поручителей.

С неофициальным заработком

Если зарплата частично или полностью неофициальная, банк может предложить ипотеку на невыгодных условиях.

Повысить шансы на одобрение кредита со сниженной процентной ставкой можно такими способами:

1. Подтвердить доход справкой по форме банка. Бланк не является формой строгой отчетности, поэтому можно указать «серую» зарплату. Но кредитный менеджер может позвонить руководителю и проверить достоверность сведений.
2. Найти программы кредитования по 2 документам, без подтверждения платежеспособности.
3. Обратиться в банк, где открыт депозит, предоставить как можно больше документов, привлечь поручителей и созаемщиков. В некоторых случаях выписку по депозиту принимают в качестве подтверждения платежеспособности.

Если кредит оформляет семья

Банк учитывает доходы всех работоспособных членов семьи: зарплату, пособия и другие социальные выплаты. При наличии несовершеннолетних детей вычитаются затраты на их содержание.

Шансы на одобрение ипотечного кредита

Чем выше официальный доход, тем больше вероятность, что ипотеку одобрят. Но при рассмотрении заявки учитывается не только платежеспособность (хотя это один из ключевых факторов). Скоринговая система рассматривает возраст и пол потенциального заемщика, уровень образования, место работы, семейное положение. Даже недавний переезд или развод могут повлиять на окончательное решение по кредиту.

Максимальный результат, который можно получить по социально-демографическому скорингу, — 1000-1200 баллов. Такой заемщик считается благонадежным и с большей вероятностью получит кредит на выгодных условиях. Например, банки охотнее одобряют заявки клиентам старше 30 лет, потому что они реже допускают просрочки, чем молодежь.

Учитывается и кредитная история (КИ). Отрицательная КИ или ее отсутствие может стать преградой для оформления ипотеки.

Преимуществами для потенциального заемщика станут положительная кредитная история в банке, куда он обращается за оформлением ипотеки, открытые карты без просрочек (особенно зарплатная) и депозиты.

Методы повышения вероятности получения

При недостаточном для обслуживания кредита уровне доходов можно повысить свои шансы на одобрение заявки такими способами:

1. Привлечь созаемщиков. Доходы созаемщиков учитываются при расчете максимального размера кредита.
2. Найти поручителей. Платежеспособность поручителя должна быть достаточной, чтобы он мог самостоятельно погасить полную сумму долга. При этом зарплата не суммируется с доходами заемщика и не влияет на сумму ипотеки.
3. Передать имущество в залог банку. Банк одобряет кредит в пределах 70-80% рыночной стоимости залоговой недвижимости. Оценку оплачивает заемщик.
4. Предоставить документы, подтверждающие дополнительный доход.
5. Не подавать заявки в разные банки одновременно. Может сложиться впечатление, что потенциальному заемщику срочно нужны деньги или он пытается получить несколько займов. Лучше подавать заявки одну за одной, но с перерывом в несколько недель.

Если оценка социально-демографического скоринга низкая, есть несколько вариантов ее улучшить — например, съездить за границу, устроиться на работу по найму и проработать 6 месяцев (для ИП), зарегистрироваться по месту фактического проживания.

При плохой КИ нужно оформить кредитную карту, активно пользоваться лимитом и вовремя пополнять баланс. Другой вариант — взять небольшой потребительский заем и исправно платить. Если не дают кредит в банке, можно обратиться в МФО. Главное, чтобы в КИ появились новые данные о выплаченных в срок и в полном объеме долгах. Информация обновится через полгода-год после окончания нового кредитного договора.

Требования к доходам заемщиков у разных банков

Каждый банк оценивает потенциальных заемщиков по разным критериям. Отличаются и минимально необходимый уровень заработной платы, длительность трудового стажа. Общие требования включают совершеннолетие, наличие российского гражданства, постоянное проживание в одном из регионов присутствия кредитно-финансового учреждения, наличие источника стабильного дохода.

Сбербанк

В требованиях лидера ипотечного кредитования к заемщикам не указан минимальный уровень заработной платы. Оговаривается только минимальный необходимый стаж — от 6 месяцев на текущем месте работы, не менее 1 года стажа за последние 5 лет.

ВТБ

Частные лица, получающие зарплату на карту ВТБ, могут рассчитывать на ипотеку минимум под 7,4% на срок до 30 лет. Предусмотрено использование материнского капитала в качестве первоначального взноса. Банк отличается лояльными требованиями к клиентам. Решение принимается в каждом случае индивидуально.

Россельхозбанк

В РСХБ, как и в ВТБ и Сбербанке, можно получить ипотеку с господдержкой. Минимальная ставка означает небольшую переплату, так что для обслуживания общей суммы долга потребуется меньший уровень дохода. Более подробной информации на официальном сайте РСХБ нет.